나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507311 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-31 나동 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507311 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-31 나동 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매7계 2025타경507311 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-31 나동 5층501호 | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 95,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경507311 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507311 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-31 나동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000 원

토지면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안북초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 대체로 보통 수준의 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 특히, 인천지하철 1호선과 2호선 "주안역"이 근거리에 있어 역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인천지하철 1호선 및 2호선 "주안역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 시내외 이동이 수월한 교통 요지입니다.

1.4. 건물의 구조 및 상태

본 물건은 철골콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 나동 5층 501호입니다. 2003년 9월 3일에 사용 승인되었으며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 이용상태

공부상 "다세대주택"으로 등재되어 있습니다.

1.6. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.7. 토지 현황

2필지가 일단의 가장형 토지로, 현재 "공동(다세대)주택" 건부지로 이용 중입니다.

1.8. 인접 도로 상태

대상 토지의 동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 접하고 있습니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 두 필지로 구성되어 있으며, 각각 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항이 있습니다.

1) 기호<1> (주안동 25-31번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

2) 기호<2> (주안동 25-64번지): 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.10. 공부와의 차이

건축물대장 총괄표제부상에는 용도지역이 '준주거지역'으로 기재되어 있으나, 대상 토지(25-31번지 및 25-64번지)의 토지이용계획 열람 내역서 상에는 '일반상업지역'으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 향후 업무 진행 시 반드시 유의해야 할 중요 사항입니다.

1.11. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

등기사항전부증명서상 '주택임차권등기'가 2024년 5월 24일자로 설정되어 있으며, 임차보증금은 140,000,000원입니다. 이 점을 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

1.12. 최고의 입지

본 물건은 인천의 주요 역세권 중 하나인 주안역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 또한, 주안북초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 주변 근린생활시설과의 연계성이 좋습니다. 상업지역으로 지정된 토지이용계획은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.13. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 사항은 140,000,000원의 임차보증금을 가진 '주택임차권등기'가 존재한다는 점입니다. 이 임차권의 말소 여부 및 인수 여부는 경매 절차에서 가장 신중하게 검토해야 할 부분이며, 낙찰 후 인수 시 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 소유자와 채무자가 동일인(임OO)이며, 채권자는 김OO입니다.

1.14. 상권 분석

주안역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다. 주변에 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 공부상 '일반상업지역'으로 지정된 토지 이용계획은 향후 상업적 활용 가능성을 높여주지만, 현재 다세대주택으로 이용 중인 점과 건축물대장상의 '준주거지역' 표기와의 차이는 잠재적인 이슈로 작용할 수 있습니다.

1.15. 생활 정보

인천주안북초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 교육 환경이 좋습니다. 또한, 주안역을 통한 지하철 이용 및 광역버스 이용이 편리하여 직장 출퇴근이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

1.16. 잠재적 리스크

1. 토지 용도지역 불일치: 건축물대장과 토지이용계획상 용도지역(준주거지역 vs 일반상업지역)이 상이하여, 향후 건축 행위나 재개발 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

2. 주택임차권 인수 가능성: 140,000,000원의 임차보증금을 가진 임차권이 등기되어 있습니다. 이 임차권이 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 경우, 임차인에게 보증금을 반환해야 하므로 투자 비용이 증가합니다.

3. 건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로 약 22년 경과되었으며, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. 인접 도로 폭: 동측 인접 도로 폭이 약 3m로, 차량 통행이나 건축 시 제약 사항이 있을 수 있습니다.

1.17. 주변 시설 검색 결과

주변 시설 검색 결과, 본 물건은 인천주안북초등학교, 주안역, 다양한 근린생활시설(상점, 식당 등), 주거단지 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 광범위한 지역에 대한 정보이며, 직접적인 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.18. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지와 일반상업지역 지정 가능성이 있는 잠재력 높은 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주안역 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 토지 용도지역 불일치 문제와 1.4억 원의 임차권 인수 가능성은 투자 결정 시 반드시 신중하게 검토해야 할 핵심 사항입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 최소화하고 잠재적 가치를 극대화할 수 있는 전략 수립이 필요합니다.

1.19. 투자 포인트

1. 탁월한 역세권 입지: 주안역(1, 2호선) 도보 이용 가능한 거리로 교통 편의성이 매우 높음.

2. 상업지역 잠재력: 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 또는 활용 가능성 높음.

3. 학군 및 생활 인프라: 주안북초등학교 인접, 주변 상권 발달로 생활 편의 시설 이용 용이.

4. 시세차익 기대: 용도지역 불일치 문제 해결 및 임차권 인수 비용 등을 고려한 합리적인 투자 시, 향후 가치 상승 기대 가능.

법원 정보

인천지방법원 경매7계