나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506476 [1] 인천광역시 서구 원창동 394-6 제1동 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 인천북항관공선부두 북서측 인근에 위치하며,
주위는 공업용부동산 등이 밀집하여 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편익은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로서 위험물저장 및 처리시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 35m, 30m의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준공업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m~40m)(대1-17호선)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 신항만건설예정지역(북항)<신항만건설촉진법>

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호4토지 상에 컨터이너(창고)(18㎡)(제시외건물㉠) 및 건축물대장상 2020.03.06.자로
증축된 미등기건물(경량철골구조, 372.33㎡) (제시외건물㉡)이 소재하는 바, 일괄 경매 여부는 재확인바라며
소유권 행사로 제한받는 경우의 토지단가는 (토지.건물)감정평가명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨'건물감정평가요항표'참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1)
일반철골구조 기타지붕 지상1층건으로서,
(사용승인 : 2019.08.12)
벽체 : 판넬마감.
높이 : 5.79m

일련번호2)
일반철골구조 기타지붕 지상1층건으로서,
(사용승인 : 2019.08.12)
벽체 : 판넬마감.
높이 : 5.6m

일련번호3)
일반철골구조 기타지붕 지상2층건으로서,
(사용승인 : 2019.08.12 증축일 : 2020.03.06)
벽체 : 판넬마감.
높이 : 7.75m
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

일련번호1~2) : 위험물저장 및 처리시설로 이용중임.
일련번호3) : 사무실로 이용중임.

설비내역

가스저장 및 처리시설리 되어있음.

부합물 및 종물

대상물건 일련번호3건물 2층부분은 건축물대장상 2020.03.06.자로 증축되었으나 현재 미등기상태로서
종.부합물㉠으로 평가하였는 바, 일괄경매 여부는 재확인 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함).
2. 제시외 건물 3-1 은 목록 3. 의 2층 증축부분으로 건축물대장상 2020. 3. 6.증축되었으나 현재 미등기 상태임(대장상 소유자는 주식회사 가스텍의 변경전 상호로 소유자가 동일함.)
3. 제시외 4-2 는 목록 4. 의 지상건물로서 건축물대장상 4동이며 2020. 3. 6.증축되었으나 현재 미등기 상태임(대장상 소유자는 주식회사 가스텍의 변경전 상호로 소유자가 동일함.)
4. 감정평가서의 후첨 사진 상의 가스탱크 및 설비(가스저장 및 처리 시설)은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경506476 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원창동 394-6 제1동

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 9,459,563,700원

토지면적: 3557.80㎡ (약 1076.24평)

건물면적: 583.10㎡ (약 176.39평)

건물 제시외면적: 485.90㎡ (약 146.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김숙희외 3명 (강제경매 신청 채권자)

특이사항:

* 제시외 건물 3-1 (목록 3의 2층 증축 부분) 및 제시외 4-2 (목록 4 지상 건물)는 건축물대장상 2020년 3월 6일 증축되었으나 현재 미등기 상태임. 대장상 소유자는 주식회사 가스텍의 변경 전 상호로 소유자가 동일함.

* 감정평가서의 후첨 사진 상의 가스탱크 및 설비(가스저장 및 처리 시설)은 매각에서 제외됨.

주의사항:

1. 일괄매각(제시외 건물 포함).

2. 제시외 건물 3-1은 목록 3의 2층 증축부분으로, 건축물대장상 2020년 3월 6일 증축되었으나 현재 미등기 상태임. (대장상 소유자는 주식회사 가스텍의 변경 전 상호로 소유자가 동일함.)

3. 제시외 4-2는 목록 4의 지상 건물로서 건축물대장상 4동이며 2020년 3월 6일 증축되었으나 현재 미등기 상태임. (대장상 소유자는 주식회사 가스텍의 변경 전 상호로 소유자가 동일함.)

4. 감정평가서의 후첨 사진 상의 가스탱크 및 설비(가스저장 및 처리 시설)은 매각에서 제외됨.

감정평가서 요약:

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 인천북항 관공선부두 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용부동산 등이 밀집하여 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편익은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 본건은 대체로 가장형의 토지로서 위험물저장 및 처리시설 건물의 부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 35m, 30m의 포장도로를 이용하여 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m~40m)(대1-17호선), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 신항만건설예정지역(북항).

* 제시목록 외의 물건: 대상물건 일련번호 4토지 상에 컨테이너(창고)(18㎡, 제시외건물 ㉠) 및 건축물대장상 2020.03.06.자로 증축된 미등기건물(경량철골구조, 372.33㎡, 제시외건물 ㉡)이 소재함. 일괄 경매 여부는 재확인 필요.

건물감정평가요항표:

* 건물의 구조:

- 일련번호1, 2: 일반철골구조, 기타지붕, 지상1층, 사용승인 2019.08.12, 벽체 판넬마감, 높이 5.79m, 5.6m.

- 일련번호3: 일반철골구조, 기타지붕, 지상2층, 사용승인 2019.08.12, 증축일 2020.03.06, 벽체 판넬마감, 높이 7.75m, 창호 하이새시창호.

* 이용상태:

- 일련번호1~2: 위험물저장 및 처리시설로 이용중.

- 일련번호3: 사무실로 이용중.

* 설비내역: 가스저장 및 처리시설 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 대상물건 일련번호 3건물 2층 부분은 건축물대장상 2020.03.06.자로 증축되었으나 현재 미등기 상태로서 종·부합물 ㉠으로 평가되었음. 일괄 경매 여부는 재확인 바람.

* 공부와의 차이: 없음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 원창동 소재 인천북항 관공선부두 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용부동산 등이 밀집한 지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 서측 및 북측으로 노폭 약 35m, 30m의 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준공업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지)

* 대로1류(폭 35m~40m)(대1-17호선), 대로2류(폭 30m~35m) 접합

* 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 신항만건설예정지역(북항)

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 박종인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-04

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을1, 근저당권, 중소기업은행, 2018-11-30 접수, 금4,644,000,000원 (말소기준권리)

* 건물 등기부: 을1, 근저당권, 중소기업은행, 2019-10-28 접수, 금4,644,000,000원 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 해당 물건지는 인천광역시 서구 원창동에 위치하며, 주위는 공업용 부동산 및 항만 관련 시설이 밀집된 지역임. 인천 북항 배후단지는 항만 물류 효율화 및 기업 지원을 위한 산업단지로 조성되었음. 최근(2025년 1월) 규제 완화를 통해 건축물 허용 용도가 공장, 창고뿐만 아니라 운수시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련시설 등으로 확대되고, 품목 제한도 완화되어 기업 활동의 유연성이 증대될 것으로 보임.

* 업종 분포: 위험물저장 및 처리시설, 공업용 부동산, 항만 관련 지원시설 등이 주를 이루고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통시설: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임. 인천지하철 2호선 가정역에서 약 20분 거리이며, 다양한 노선의 버스 운행 중임 (예: 2-1, 3-2, 7, 42, 42-2, 43, 43-1, 72, 202, 300, 904-1, 광역 7700 등).

* 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보가 부족함. 다만, 산업단지 및 공업지역의 특성상 상업시설보다는 지원 시설 위주로 분포될 것으로 예상됨.

* 주변 시설: 인근 지역에는 인천북항 관공선부두와 여러 공업용 부동산이 밀집해 있음. 최근 규제 완화로 인해 항만 배후단지에 다양한 산업 시설 입주가 용이해지고 있음.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 해당 부지 인근에 주거 지역에 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 산업단지 특성상 공장, 물류 시설 등이 위치하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 미등기 증축:

* 건축물대장상 2020년 3월 6일 증축되었으나 현재 미등기 상태인 제시외 건물 3-1 (목록 3의 2층 증축 부분) 및 제시외 4-2 (목록 4 지상 건물, 컨테이너 포함)가 존재함. 이에 따른 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 일괄 경매 여부 확인 필요.

* 토지 상에 컨테이너(창고, 18㎡)와 경량철골구조의 미등기 건물(372.33㎡)이 소재하는 바, 이에 대한 소유권 행사 제한 여부 확인 필요.

* 감정평가 제외 물건: 감정평가서 상 가스탱크 및 관련 설비(가스저장 및 처리 시설)는 매각에서 제외되어 별도 처리 필요.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 신항만건설예정지역 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 건축물대장과의 차이: 제시외 건물 3-1 및 4-2는 건축물대장상 증축되었으나 미등기 상태로, 공부와의 차이 발생.

* 기타 리스크:

* 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당 채권 총액(토지 87억 6412만 3663원, 건물 86억 5862만 4262원)이 감정가 대비 매우 높은 수준임.

* 강제경매 채권자(김숙희외 3명) 외 다수의 가압류 채권자(회생채무자, 근로복지공단, 전경수, 하이코, 에이원테크주식회사)가 있었으나 모두 말소됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 원창동에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 넓은 토지 면적과 함께 관련 시설이 갖추어져 있습니다. 토지 및 건물은 2019년 사용승인되어 비교적 신축에 가까우나, 제시외 건물 및 증축 부분의 미등기 상태는 확인이 필요한 사항입니다. 또한, 감정평가에서 제외된 가스탱크 및 설비가 있어 별도의 처리 방안을 고려해야 합니다. 주변은 공업단지가 밀집한 지역이며, 최근 규제 완화로 인해 해당 지역의 산업적 활용도가 증대될 가능성이 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 대규모 근저당 채권이 존재하나 모두 말소 예정으로 인수되는 권리는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위험물저장 및 처리시설로서의 전문 용도: 해당 용도로 특화된 시설로서 관련 사업체에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

* 신축에 가까운 건물: 2019년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 사용 가능성이 높음.

* 북항 배후단지 규제 완화: 2025년 1월부로 건축물 용도 및 품목 규제가 완화되어 산업 활동의 유연성이 증대되었으며, 향후 지역 경제 활성화 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적: 3557.80㎡ (약 1076.24평)의 넓은 토지 면적은 향후 확장 또는 재개발 시 이점을 제공할 수 있음.

* 말소기준권리 외 인수 권리 없음: 권리 분석 결과, 말소기준 권리인 근저당 외에 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 9,459,563,700원을 기준으로 산정하며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 추가로 고려해야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 제시외 건물 및 미등기 증축 부분의 처리 방안 및 비용.

* 감정평가에서 제외된 가스탱크 및 설비의 처리 비용.

* 향후 부동산 시장 전망 및 산업단지 개발 가치.

따라서, 상세한 시장 조사와 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 재산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.