나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508238 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호 판매시설 경매

인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호 (판매시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경508238(인천지방법원 경매7계). 감정가 768,000,000원, 최저가 90,355,000원. 매각기일은 2026-07-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 508238 [1]
소재지	인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호
도로명주소	인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호
용도	판매시설
건물명	청라로데오시티포레안
매각기일	2026.07.24
관할법원	인천지방법원 경매7계 (032-860-1607(구내:1607))

인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호 판매시설 경매 물건 이미지

면적

건물면적	55.35㎡ (16.74평)

금액

감정가	768,000,000원
최저가	90,355,000원 (감정가 대비 12%)
입찰보증금	9,035,500원 (10%)
유찰횟수	6회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.17	768,000,000원	유찰
2차	2026.01.30	537,600,000원	유찰
3차	2026.03.13	376,320,000원	유찰
4차	2026.04.15	263,424,000원	유찰
5차	2026.05.18	184,397,000원	유찰
6차	2026.06.24	129,078,000원	유찰
7차	2026.07.24	90,355,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재""경서삼거리"" 남동측 인근의 구분건물로서, 주위는 오피스텔,근린생활시설 등이 혼재하고 있음.
교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 중 제2층 제201호, 제212호로서,

외벽 : 페어글라스창호 등 마감.

내벽 : 페인팅 등 마감.

창호 : 섀시창호.
이용상태: 기호1,2공히 판매시설이나 가격시점현재 공히 공실상태임.
설비내역: 기호1,2 공히 기본적인 전기설비,위생설비,소화전,승강기설비(15인승),주차설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 제형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 토지 동측 및 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로·소로 및 대로와 각각 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 유통상업.
공부와의 차이: 감정평가의견 I-5 참조.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지적이 정리되지 아니하여 대지권에 대한 등기가 없는 상태임.
- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(수분양자가 대지 지분이 포함된 분양대금을 완납하였다는 내용의 분양대금 납부확인서가 2025.03.18.자 채권자 제출 보정서에 첨부되어 있음).
- 인천광역시 서구청으로부터 본건 부동산에 대한 취득세 과세증명서(완납)가 제출되었음.
- 판매시설이며 감정평가 당시 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경508238 (1)호 사건의 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호에 대한 물건 보고서입니다.

2023-08-08 접수된 을1 근저당(국민은행, 1,140,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

물건의 소재지는 인천광역시 서구 경서동 소재 청라로데오시티포레안 2층201호이며, 용도는 판매시설입니다.

감정가는 768,000,000원입니다.

건물면적은 55.35㎡ (약 16.74평)이며, 토지면적은 0.00㎡ (0평)입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 대지권미등기, 유동화물건입니다.

1.1. 세부 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508238 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층201호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 768,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 55.35㎡ (약 16.74평)

* 건물지분: 55.35㎡ (약 16.74평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 대지권미등기: 지적이 정리되지 아니하여 대지권에 대한 등기가 없는 상태입니다.

* 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함되었습니다. 이는 수분양자가 대지 지분이 포함된 분양대금을 완납하였다는 내용의 분양대금 납부확인서가 2025.03.18.자 채권자 제출 보정서에 첨부되어 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 인천광역시 서구청으로부터 본건 부동산에 대한 취득세 과세증명서(완납)가 제출되었습니다.

* 본 물건은 판매시설이며, 감정평가 당시 공실 상태였습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서삼거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 시설이 발달한 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건이 위치한 경서3구역 도시개발사업지구는 유통상업 지역으로 계획되어 있으며, 토지는 제형의 토지로서 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지 동측 및 북측으로는 자동차 통행이 가능한 포장도로(소로 및 대로)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 을1. 국민은행 근저당권 (접수일자 2023-08-08, 권리금액 1,140,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 주요 권리:

* 갑5. 소유권이전 (접수일자 2023-08-08, 권리자: 김소연)

* 을1. 근저당권 (접수일자 2023-08-08, 말소기준권리)

* 갑6. 가압류 (접수일자 2025-02-25, 권리자: 광주은행)

* 갑7. 임의경매 (접수일자 2025-03-13, 권리자: 유에이치케이제칠차유동화전문)

* 갑8. 압류 (접수일자 2025-11-14, 권리자: 서구(인천광역시))

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 란에 '지상권개요' 관련 비고 사항이 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

임차인의 정보가 불확실한 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 계약 전 임대차 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경서3구역 도시개발사업지구는 상업시설, 업무시설, 유통시설 등이 복합적으로 개발되는 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후수요를 확보하고 있으며, 개발 초기 단계에서 점차 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재력

경서3구역은 청라국제도시와 인접하며, 인천 서구는 지속적인 도시 개발로 인구가 증가하고 있는 지역입니다. 향후 지하철 7호선 연장 확정, 인천 3호선 개통 예정 등 교통망 확충 계획과 스타필드 청라, 하나금융타운, 청라의료복합타운 등 대규모 개발 호재들이 예정되어 있어 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대됩니다. 현재 유통상업 지역으로 지정되어 있어 상업 및 유통 기능 강화가 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

* LG전자 인천캠퍼스, 인천서부산업단지 등 산업단지가 인근에 위치하여 고정적인 배후수요가 예상됩니다.

* 청라국제도시 내 쇼핑센터, 대형마트, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. (다만, 본 물건은 판매시설용도이므로 교육 환경은 직접적인 영향이 적을 수 있습니다.)

* 편의시설: 상업시설, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 향후 개발 계획에 따라 더욱 확충될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

지적 정리 미비로 인해 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 다만, 수분양자가 대지 지분을 포함한 분양대금을 완납했다는 증빙이 제출되어 있어, 본 물건의 매각 시 대지권 문제가 해결될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 등기부상 불완전성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 현재 공실 상태

감정평가 시점 및 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임대차 관계가 명확하지 않아 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동의 개발 잠재력이 높은 경서3구역에 위치한 판매시설입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 산업단지 및 주거 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 특히, 향후 교통망 확충 및 대규모 개발 사업 추진으로 인한 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, 대지권 미등기 문제와 현재 공실 상태, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 초기 단계의 경서3구역 도시개발사업지구 내 위치: 향후 지역 가치 상승 기대.

* 교통망 확충 및 대규모 개발 호재: 스타필드 청라, 하나금융타운 등 인접.

* 주변 산업단지 및 오피스텔 고정 배후수요 확보 가능성.

* 유통상업 지역으로 상업 및 유통 기능 강화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 768,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태(공실, 대지권 미등기 등), 명도 비용, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사와 권리 분석을 통해 더욱 구체적인 판단이 필요합니다.1.물건 기본정보