나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507462 [1] 인천광역시 계양구 병방동 92-6 비동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 ""양촌초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는
주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 박촌역(인천지하철1호선)이
소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제1호로서,

외벽 : 타일 붙임 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6~7미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에
각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경
관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래
와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨.

임차보증금 금59,000,000원, 범 위 지하층 제1호 37.20㎡
임대차계약일자 2021년6월15일, 주민등록일자 2021년7월27일
점유개시일자 2021년7월23일, 확정일자 2021년8월4일
임차권자 최**

물건 비고

- 건물 표제부의 등기기록에 토지에 관한 별도등기 기록이 있기는 하나 그 효력이 없는 것으로 볼 여지가 있음.
- 통칭 '현대주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원 2025타경507462 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 병방동 92-6 비동 지하층1호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 59,000,000원입니다.

토지 면적은 24.25㎡ (약 7.33평)이며, 건물 면적은 37.20㎡ (약 11.25평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 최OO이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

해당 건물은 통칭 '현대주택'으로 불립니다.

건축물대장상 총괄 표제부 정보에 따르면, 건물은 총 2개 동이며, 전체 대지 면적은 460㎡, 전체 연면적은 784.44㎡입니다. B동의 경우 지하 1층, 지상 4층으로 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

해당 물건의 건축물대장상 사용승인일은 1993년 03월 02일입니다.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 양촌초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 박촌역(인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

* 도로 상태: 본 건은 북동측으로 폭 약 6~7미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다.

등기부등본상 주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 최은정 (최 ) 씨가 보증금 59,000,000원, 임대차 계약일 2021년 6월 15일, 주민등록일 2021년 7월 27일, 점유 개시일 2021년 7월 23일, 확정일자 2021년 8월 4일자로 해당 주택 지하층 제1호(37.20㎡)에 거주 중이며, 대항력이 있습니다.

* 선순위 임차권: 을구 9번 주택임차권이 설정되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 별도 등기: 건물 표제부의 등기기록에 토지에 관한 별도 등기 기록이 있으나, 그 효력이 없는 것으로 볼 여지가 있다는 주의사항이 있습니다.

* 말소 예정 권리: (제공된 정보 내에서) 말소기준 권리로서 을1 근저당(국민은행, 1993-05-14)이 말소되었으며, 갑7 가압류(주택도시보증공사, 2023-09-26)도 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만, 해당 경매 사건(갑8 강제경매)은 최은정(채권자)에 의해 개시되었습니다.

* 권리 분석 상 특이사항: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(을구 9번)이 인수될 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있어 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태의 건물들과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있습니다. 이는 지역 내 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있음을 시사합니다. 상업 활동보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 양촌초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장 및 박촌역(인천지하철 1호선) 이용이 편리하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주거지 특성상 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 주거 단지 내에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최은정(최 ) 씨의 임차 보증금 59,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

* 별도 등기: 토지에 대한 별도 등기가 있으나 효력이 없을 가능성이 있다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 겸 채권자: 해당 물건의 채권자(최OO)와 대항력 있는 임차인(최은정)이 동일 인물일 가능성이 높습니다. 이 경우 경매 진행 및 낙찰 이후의 관계가 복잡해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 병방동의 주거지역 내에 위치하며, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 59,000,000원이 낙찰 대금으로 모두 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 '인수'로 명시된 임차권 등기 정보 간의 불일치 가능성도 있어, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 주변의 다양한 주거 형태와 기반 시설로 인해 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 편의성: 박촌역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 임차인 관련 리스크 해소 및 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 59,000,000원이며, 건물 면적 37.20㎡ (약 11.25평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 34.92㎡ 면적의 다세대주택이 2025년 12월 10일 75,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치는 약 75,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 본 건은 보증금 59,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 시장 가치: 75,000,000원

인수해야 할 보증금: 59,000,000원

예상 입찰가 = 예상 시장 가치 - 인수해야 할 보증금

예상 입찰가 = 75,000,000원 - 59,000,000원 = 16,000,000원

따라서, 인수 보증금을 고려한 현실적인 예상 입찰가는 16,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 임차인 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다고 가정했을 때, 시장 가치 범위 내에서 취득하기 위한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 해당 보증금이 낙찰 대금으로 얼마나 충당되는지, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추가적으로, 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 검색 결과, 인천광역시 계양구 병방동 92-6번지 주변은 학교와 주거 시설이 밀집한 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.