나이스옥션 법원경매 인천 2025타경985 [1] 인천광역시 서구 경서동 759-4 두호파크빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대
는 동유형의 공동주택으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내의 제3층 제302호로서,
(사용승인 : 2015.12.23)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 8미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문
의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경985 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 759-4, 두호파크빌 102동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,200만원

토지 면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

건물 면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

준공일: 2015년 12월 23일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 경서동, 인천경서초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 동 유형의 공동주택으로 형성된 주택지대에 속하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 물건지 남측 및 서측으로 각각 약 8미터, 10미터 폭의 포장도로에 잘 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예빛유치원), 절대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택 임차권 등기가 존재합니다. 이 임차인의 보증금 1억 1,300만원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (김상헌)

보증금: 1억 1,300만원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2021년 10월 7일

확정일자: 2021년 10월 7일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 인수될 금액이 발생할 수 있습니다.

말소 기준 권리: 2024년 5월 3일자 삼성카드 가압류 (인천지방법원 2024카단104444)가 말소 기준 권리입니다.

등기부 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 2,185만 1,191원입니다.

기타 권리 사항: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동 사항이 등기부등본에 기재되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

인근 유사 물건 거래 정보 분석 결과, 최근 거래된 다세대주택들의 전용면적은 약 44.88㎡ ~ 56.24㎡ 수준이며, 거래가는 7,600만원 ~ 9,000만원으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용 면적은 49.80㎡ (약 15.06평)으로, 최근 거래된 물건들과 유사한 규모입니다.

최근 거래가를 기준으로 볼 때, 본 물건의 감정가 1억 3,200만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

현재 시세 기준으로 본 물건의 가치는 약 8,500만원 ~ 9,000만원 선으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 본 물건은 두호파크빌 102동 3층 302호이며, 해당 건물은 2015년 12월 23일에 사용 승인되었습니다. 두호파크빌은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 총 2개 동, 24세대로 구성되어 있습니다.

주변 시설:

교육 시설: 인천경서초등학교가 동측 인근에 있으며, 예빛유치원 등 교육 관련 시설이 가까워 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의 시설: 주거지대 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

혐오 시설: 주변 지역은 주로 주택 단지와 일부 연구/물류 단지가 혼재된 지역으로, 특별히 명확하게 식별되는 혐오 시설은 검색되지 않습니다. 다만, 지역 특성상 일부 산업 시설의 존재 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 1,300만원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 및 최근 시세 대비 상당한 추가 부담이 될 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(1억 3,200만원)가 현재 시장 시세(약 8,500만원 ~ 9,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 유찰될 가능성이 높습니다.

권리관계의 복잡성: 다수의 가압류, 압류 등이 존재하나 말소 기준 권리보다 후순위로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 인수 부담이 가장 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 1,300만원을 인수해야 할 가능성이 있어, 입찰 시 이를 반드시 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

감정가가 주변 실제 거래 시세보다 높게 책정되어 있어, 높은 유찰이 예상되며, 이는 잠재적인 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으나, 임차인 보증금 인수 부담과 시세와의 괴리를 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

충분한 유찰을 통해 감정가의 50% 이하 수준으로 접근할 경우, 임차인 인수 부담을 고려하더라도 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.

인천 서구 지역의 개발 가능성과 지속적인 주거 수요를 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

주변에 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 선호도가 높은 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세: 약 8,500만원 ~ 9,000만원

인수 예상 보증금: 1억 1,300만원

본 물건은 임차인의 보증금 1억 1,300만원 전액을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 금액은 최근 시세보다도 높은 수준입니다.

따라서, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 접근해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 임차인과의 협상 가능성, 배당률 예측, 추가 유찰 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 임차인이 배당을 통해 보증금을 거의 회수하지 못한다고 가정하더라도, 감정가의 50% 이하 수준까지 유찰될 경우 5,000만원 ~ 7,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다. 이는 매우 높은 위험을 수반하는 입찰가 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.