나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507911 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-11 그랜드캐슬 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재, ‘대인고등학교’ 서측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 연립주택 및 다세대 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

공동(다세대)주택으로 이용 중임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합), 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조

이용상태

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설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507911 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-11 그랜드캐슬 비동 5층501호

용도: 다세대주택

토지면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

토지지분: 25.51㎡ (약 7.72평)

건물면적: 36.38㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.38㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가

감정가: 143,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, ‘대인고등학교’ 서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택 및 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 조철현 (2012-04-23)

* 소유권 이전: 채승목 (2016-04-29, 매매금 140,000,000원)

* 주택임차권: 한국토지주택공사/서울보증보험 (2023-11-15, 권리금액 118,000,000원, 전입 2018-08-03, 확정 2018-07-17) - 말소 예정

* 가압류: 경기신용보증재단 (2022-02-03, 권리금액 41,347,336원) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-04-07, 권리금액 135,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 수원세무서장 (2023-02-23) - 말소 예정

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2023-04-21, 권리금액 51,136,066원) - 말소 예정

* 가압류: 삼성카드 (2023-05-09, 권리금액 18,685,123원) - 말소 예정

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-03-17, 권리금액 121,636,980원) - 본 경매 사건

* 압류: 동화성세무서장 (2025-05-12) - 말소 예정

총 등기부채권액은 364,168,525원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전 한국토지주택공사)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-03

* 확정일자: 2018-07-17

* 배당신고일자: 2023-11-15

* 비고: 물건 명세서 상 을구 순위번호 7번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소 동의 확약서가 2025.7.28. 제출되었습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서에 따라 을구 순위번호 7번 주택임차권 등기(서울보증보험/한국토지주택공사)는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있습니다. 그러나 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 있습니다. (세부 내용은 현장 확인 및 입찰 전 반드시 재확인 필요)

3.4. 말소 기준 권리

수원지방법원 2022카단500342 (경기신용보증재단 가압류, 접수일자 2022-02-03) 입니다. 본 경매 사건 및 대부분의 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 전용면적 30.72㎡ (약 9.3평) 거래가 93,000,000원 (약 3,027,000원/평)

* 전용면적 72.87㎡ (약 22.0평) 거래가 183,000,000원 (약 2,511,000원/평)

* 전용면적 62.67㎡ (약 19.0평) 거래가 179,000,000원 (약 2,856,000원/평)

4.2. 최근 매매 동향

본건 물건의 건물 면적은 36.38㎡ (약 11.00평)으로, 제공된 정보 중 전용면적 30.72㎡(9.3평) 매물과 크기가 유사합니다. 유사 면적대의 최근 거래 가격을 기준으로 보았을 때, 본건의 감정가 143,000,000원은 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육시설

‘대인고등학교’가 서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

5.3. 주변 환경

별도의 검색 결과, 대상 물건 반경 내에 혐오시설이나 특별한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 단지 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

을구 순위번호 7번 주택임차권(서울보증보험/한국토지주택공사)이 말소되지 않고 인수될 경우, 보증금 118,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 비록 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 최종적인 인수 여부는 경매 진행 결과 및 법원의 판단에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. SGI 인수 조건 변경 관련 불확실성

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 채권자(서울보증보험)가 임차인으로서의 권리와 채권자로서의 권리를 동시에 가지는 상황에서 발생할 수 있는 복잡한 인수 조건이나 절차상의 변동 가능성을 시사합니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시세 차이

최근 실거래가와 비교했을 때 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 낙찰가율 조절에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인 관련 권리 인수 위험, 감정가와 시세 간의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고, 말소 동의 확약서의 효력 및 인수 보증금 처리 여부를 정확히 파악한 후 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 검암동 지역의 주거용 부동산

* 양호한 주거 환경 및 교통 접근성

* 대항력 있는 임차인 존재하나, 말소 동의 확약서 제출로 인수 위험 해소 가능성 존재

* 잠재적 가치 상승 여력

9. 예상 입찰가

제공된 최근 시세 정보를 바탕으로, 유사 면적대의 거래가(약 93,000,000원 ~ 110,000,000원)를 고려하였습니다. 또한, 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

이 금액은 인수되는 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.