나이스옥션 법원경매 인천 2025타경930 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 302동 지1층비118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동소재 봉수초등학교 남측인근에 위치하며
주위로는 업무시설 및 근린생활시설,아파트단지가 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 인천지하철역(가정역)이 소재하여
대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

기호1(302동 지1층비118호)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상1층건물 중 지1층비118호로서
외벽:석재 및 강화유리마감.
창호:하이샤시창호

기호2.3(303동 1층137호,138호)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상1층건물 중 1층137호 및 138호로서
외벽:석재 및 강화유리마감.
창호:하이샤시창호

이용상태

기호1,2,3 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경930 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 302동 지1층비118호

용도: 근린상가

감정가: 384,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 49.10㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0975㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인천옹진농업협동조합 (등기부 요약 기준)

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가정동에 소재하며, 봉수초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 인천지하철 2호선 가정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 경인고속도로 서인천IC 접근성이 우수하여 수도권 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

루원시티2차 SK리더스뷰 단지 내에는 GS THE FRESH, 파리바게트, CU, 이마트24, 빽다방, 메가커피 등 주요 프랜차이즈 매장과 아이스크림 할인점, 미용실, 문방구, 학원 등이 입점해 있습니다. 또한, 단지 내 커뮤니티 시설로 피트니스센터, 북카페, 키즈센터 등이 조성되어 있습니다. 봉수초, 가현초·중, 신현고등학교가 도보 가능한 거리에 있어 교육 환경도 양호합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소: 2023년 04월 26일 접수 (권리자: 강명구).

* 근저당권: 2023년 04월 26일 접수 (권리자: 인천옹진농업협동조합, 권리금액: 342,000,000원). 이는 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 2025년 03월 21일 접수 (권리자: 인천옹진농업협동조합, 권리금액: 713,282,242원). 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

* 등기부채권 총액: 342,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

3.3. 주의 문구

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 권리 관계 파악 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 건물 현황

4.1. 구조 및 외관

본 물건(302동 지1층비118호)은 철근콘크리트구조이며, 석재 및 강화유리 마감의 외벽과 하이샤시 창호를 갖추고 있습니다.

4.2. 이용 상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

4.3. 설비 내역

위생설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

5. 토지 정보

본 물건은 집합건물로, 토지 자체의 면적은 0.00㎡로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 건물 소유자가 토지에 대한 지분을 소유하는 형태이며, 본 물건의 토지 지분 또한 0㎡으로 기재되어 있습니다.

6. 상권분석

루원시티는 인천 서북부권의 행정 거점으로 조성되고 있으며, 인천 도시철도 2호선 가정역과 인천지하철 7호선 연장(예정)으로 교통 요충지가 될 전망입니다. 인천광역시 산하 공공기관 이전으로 인한 행정 타운 조성 및 소상공인 복합클러스터, 인천119안전체험관 등의 시설은 주변 상권 활성화 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 특히 가정역 인근은 24,000여 명의 주거 배후 수요와 약 1,000명의 관공서 수요를 흡수하는 상권 환경을 보유하고 있습니다. 주요 프랜차이즈와 다양한 업종의 상점들이 입점해 있어 기본적인 상권 수요는 갖춘 것으로 보입니다.

7. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 가정역 도보 이용 가능, 경인고속도로 서인천IC 인접.

* 교육: 봉수초, 가현초·중, 신현고등학교 도보 통학 가능.

* 편의시설: 단지 내 상업시설 및 커뮤니티 시설 (피트니스, 북카페 등) 이용 가능.

8. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지에 대한 소유권 또는 사용권을 명확히 설정하는 데 절차가 필요함을 의미하며, 추후 소유권 이전 등 재산권 행사 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 사업의 준공 지연 등과 연관되어 입주민들이 토지 등기 지연으로 인한 재산상 피해를 겪은 사례가 있습니다. 다만, 본 건은 감정평가 및 매각물건에 포함되어 있어 절차 진행 시 권리 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 파악이 어렵고 임대 관계가 불명확합니다. 보증금 총액이 0원이라고 해도, 별도의 구두 합의나 비공식적인 점유 관계가 있을 수 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가정동의 루원시티 내 상가로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 입지를 자랑합니다. 인천지하철 2호선 가정역을 이용하기 편리하며, 인근에 주거 단지와 공공기관 등이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 이는 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있으며, 등기 절차 진행 시 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 불명확한 점도 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

10. 투자 포인트

* 루원시티 개발 호재 및 행정타운 조성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 인천지하철 2호선 가정역 역세권 입지로 인한 높은 접근성.

* 근린상가로서 배후 주거단지 및 공공기관 종사자 수요 확보 가능성.

11. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 384,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정하는 것이 일반적입니다. 특히 대지권 미등기라는 중대한 권리상 리스크를 고려할 때, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 물건의 명도 용이성 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 인수되는 보증금(0원)을 제외한 순수 물건 가치와 예상 명도 비용, 등기 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.