나이스옥션 법원경매 인천 2025타경822 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 386-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학정보고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 경기장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 세장형의 토지로서 공부상 소매점이나, 공업용 건부지로 이용하다가 현재 휴업상태인 것으로 탐문조사됨.

- 본건 기호(2)토지는 부정형의 토지로서 공부상 소매점 및 주택이나, 공업용 건부지로 이용하다가 현재 휴업상태인 것으로 탐문조사됨.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지는 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 있음.

- 본건 기호(2)토지는 남측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(2)토지 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문 학(자세한사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "" 지적 및 건물 개황도 참고""

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)건물: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,

외벽: 판넬 등 마감,
창고: 샷시창호 등임.

기호(나)건물: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,

외벽: 판넬 등 마감,
창고: 샷시창호 등임.

이용상태

- 본건 기호(가)건물은 공부상 소매점이나, 조사시점일 현재 폐문부재 상태임.

-본건 기호(나)건물은 공부상 소매점 및 주택이나, 조사시점일 현재 폐문부재 상태임.

설비내역

위생급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "" 지적 및 건물 개황도 참고""

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1,3 지상 소재 제시외 건물 매각 및 평가에 포함
- 목록1 토지는 공부상 소매점, 목록3 토지는 공부상 소매점 및 주택이나 공업용 건부지로 이용하다가 현재 각 휴업상태인 것으로 조사됨
- 목록2 건물은 공부상 소매점, 목록4 건물은 공부상 소매점 및 주택이나 감정평가조사시점 현재 각 폐문부재 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경822 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 386-7

용도: 근린주택

감정가: 2,550,494,940원

토지면적: 712.20㎡ (약 215.43평)

건물면적: 834.06㎡ (약 252.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 90.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 상세 (건축물표제부 기반)

* 건물(2) - 문학동 386-7번지

* 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층

* 주용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

* 총면적: 98.56㎡ (약 29.82평)

* 준공일: 2011.04.29

* 건물(4) - 문학동 386-8번지

* 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕

* 주용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

* 층수: 지하 1층, 지상 2층

* 총면적: 735.50㎡ (약 222.49평)

* 준공일: 1988.08.17

매각 및 평가 포함 사항

* 일괄매각 대상.

* 목록1, 3 지상 소재 제시외 건물 매각 및 평가에 포함.

* 목록1 토지는 공부상 소매점, 목록3 토지는 공부상 소매점 및 주택이나 공업용 건부지로 이용하다가 현재 각 휴업 상태.

* 목록2 건물은 공부상 소매점, 목록4 건물은 공부상 소매점 및 주택이나 감정평가조사시점 현재 각 폐문부재 상태.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 북측 인근에 위치. 주위는 단독주택, 다세대주택, 경기장, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 복합 지역.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 보통.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지 (문학동 386-7): 남측으로 노폭 약 10미터 내외 도로 접함.

* 기호(2) 토지 (문학동 386-8): 남측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역 (2023.09.25)

* 지구단위계획구역 (2014.01.13) (문학)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 현상변경허가 대상구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (2023.09.20)

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2011.02.22, 1,400,000,000원)

* 전반적으로 대부분의 근저당, 가압류, 압류 등이 말소 예정이거나 말소된 상태로 확인됨.

* 토지 등기부채권 총액: 2,807,442,159원

* 건물 등기부채권 총액: 2,807,442,159원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "지상권개요"만 언급되어 있으며, 구체적인 내용은 명시되지 않음. 기타 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상으로 조사됨.

1.3. 상권분석

* 물건 용도: 제1종근린생활시설(소매점) 및 주택 등으로 공부상 등재되어 있으며, 현재 휴업 상태로 조사됨.

* 주변 환경: 학교, 주택 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리할 수 있음.

* 이용 현황: 현재 휴업 상태 및 폐문부재 상태로, 영업 활동이 중단된 것으로 보임. 재활성화 또는 용도 변경 시 추가적인 상권 가치 상승 가능성 있음.

* 잠재력: 소매점 및 근린주택 용도로, 지역 특성상 배후 주거 수요가 존재하나, 현재는 공실 또는 휴업 상태이므로 적극적인 임대차 활동 또는 리모델링 필요.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 문학정보고등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적.

* 편의시설: 주변 주거 지역 및 근린생활시설 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준.

1.5. 잠재적 리스크

* 휴업 및 폐문 상태: 현재 건물이 영업 활동 없이 휴업 및 폐문 상태로, 재활성화 또는 신규 임대/매각 시 상당한 노력이 필요할 수 있음.

* 건물 상태: 장기 방치 또는 휴업으로 인한 노후화 및 유지보수 필요 가능성. 정확한 건물 상태는 현장 확인 필수.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항 존재.

* 제시외 건물: 제시외 건물 존재 및 평가 포함 여부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 근린주택 및 소매점 용도의 부동산입니다. 토지면적 712.20㎡와 건물면적 834.06㎡로 구성되어 있으며, 현재 휴업 상태 및 폐문부재로 인해 활용도가 저하되어 있는 상황입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 채권들이 대부분 말소될 예정이어서 비교적 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 주변에 학교와 주택가가 혼재되어 있어 잠재적인 배후 수요는 확보 가능하나, 현재 공실 또는 휴업 상태임을 감안하여 적극적인 투자 및 운영 전략이 필요합니다. 감정가는 25억 5천만원 수준이며, 총 채권액은 이를 상회합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 주택 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 개발 또는 용도 변경 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 현재 휴업 상태로 인해 시세 대비 저평가되어 있을 가능성이 있으며, 이를 통한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,550,494,940원입니다. 현재 휴업 상태이며, 건물 리모델링 및 재활성화에 필요한 비용을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 주변 상업용 부동산의 거래 사례 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가: 21억 7천만 원 ~ 23억 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.