나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507420 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재‘간석오거리역’남서측 인근에 위치하며
주변은 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건중 5층 504호 내,
외벽 : 타일 붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

'도시형생활주택' 으로 이용 중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지를 '도시형생활주택 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한
구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10, 도영A베네치움 5층 504호

건물명: 도영A베네치움

건물구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

총층수: 10층

해당층: 5층

주용도: 도시형생활주택, 제2종근린생활시설

사용승인일: 2012년 1월 6일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 73,000,000원

토지면적: 3.97㎡ (약 1.20평)

토지 지분: 3.97㎡ (약 1.20평)

건물면적: 13.11㎡ (약 3.97평)

건물 지분: 13.11㎡ (약 3.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507420 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

총 등기부채권액: 695,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석오거리역’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택 및 상가지대가 혼재된 지역입니다.

토지는 세장형이며, 현재 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

간석오거리역이 인근에 위치하여 교통 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 21일자 인천세무서장의 압류 (집합건물 등기부 을구 5번 말소기준권리) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부상 을구 5번 주택임차권 (유희선)이 등기되어 있으나, 매각으로 소멸될 예정입니다. (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 조건이 명시되어 있으며, 집합건물 등기부상 말소 처리되었습니다.)

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(유희선)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 4일

확정일자: 2020년 11월 13일

배당신고일자: 2023년 1월 10일

대항력: 없음

비고: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부상 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 인천 남동구의 일반상업지역 내에 위치하며, 간석오거리역 역세권으로 유동인구가 확보되는 지역입니다.

주변에 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 모두 갖추고 있습니다.

건축물 용도에 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설이 포함되어 있어, 소형 사무실 또는 상가로의 활용 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

인천 지하철 1호선 간석오거리역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 내부에는 상·하수도설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 용도: 도시형생활주택으로, 일반 아파트와는 다른 규제가 적용될 수 있습니다.

토지이용계획: 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 관련: '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있었으나, 권리분석 결과 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 그럼에도 불구하고, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건 정보가 있어 명확한 권리관계 확인이 필요합니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 결과에 따라 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

13. 11㎡(약 3.97평)의 전용면적을 가진 초소형 주거 공간으로, 1인 가구나 소규모 투자 목적에 적합합니다.

권리상 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, HUG 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가는 7,300만원으로 책정되어 있으나, 주변 실거래가와 비교 시 면적당 단가가 다소 높은 편이므로, 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천 지하철 1호선 간석오거리역 인근 역세권 입지.

도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 복합 용도로 활용 가능성.

소형 면적으로 초기 투자 부담이 적음.

주변 주택 및 상가 밀집 지역으로 배후 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 73,000,000원

본건의 건물면적(13.11㎡) 대비 감정가는 73,000,000원으로, 면적당 약 5,570,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보(면적당 약 159만~267만원)와 비교 시, 본건의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

다만, 본건은 비교적 최신 건축 연도(2012년)의 도시형생활주택으로, 비교 대상인 구축 다세대 빌라와는 시장 가치 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 소형 면적의 희소성을 고려해야 합니다.

임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되고, HUG 관련 사항이 명확히 정리된다는 전제 하에, 입찰 참여자 수, 경매 물건의 희소성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하에서 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

권유 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 73,000,000원

상기 범위 내에서 본건의 권리관계, 잠재적 리스크, 향후 시세 변동 가능성 등을 충분히 검토하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.