나이스옥션 법원경매 인천 2025타경854 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 267-9 에코이뷰 13층1309호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 업무시설(사무소) 및 오피스텔, 공동주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권1호선/인천2호선 주안역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

2021.02.19 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 건물내 제13층 제1309호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 치장석재 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도 업무시설(사무소)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 지상1층(필로티) 주차장과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 업무시설(사무소) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터의 광대로(주안로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

현관에 '주)더베스트 자산관리 관리중'이라는 공고문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경854 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 267-9 에코이뷰 13층1309호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

* 건물면적: 18.20㎡ (약 5.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 현관에 '주)더베스트 자산관리 관리중'이라는 공고문이 부착되어 있음

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며, 본건과 유사한 업무시설, 오피스텔, 공동주택, 노변 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal summary]

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권 1호선/인천 2호선 주안역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary]

* 건물 구조: 2021년 2월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 14층 건물 중 제13층 제1309호입니다. [cite: appraisal summary, JSON architectural building register]

* 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 치장석재 마감 등.

* 창호: 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

* 토지 이용상태: 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 업무시설(사무소) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. [cite: appraisal summary]

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 30미터의 광대로(주안로)와 접하고 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다. [cite: appraisal summary]

* 건축물 정보: 2021년 2월 19일 사용승인되었으며, 총 14층 건물 중 13층에 위치합니다. 건물 전체 호실 수는 98호이며, 주요 용도는 업무시설(사무소) 및 근린생활시설입니다. [cite: JSON architectural building register]

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 14일자 신한은행 근저당권 (금120,000,000원) 입니다. [cite: real estate register summary]

* 경매 신청 채권자: 신한은행 (2025년 3월 28일 임의경매개시결정) [cite: real estate register summary]

* 총 등기부채권액: 120,000,000원 입니다. [cite: real estate register summary]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: real estate register summary, 물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. [cite: appraisal summary]

* 주의 사항: 임대 관계가 미상인 관계로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 현장 확인하시기 바랍니다. [cite: appraisal summary]

1.4. 상권분석

* 주안역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에는 업무시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부합니다. [cite: appraisal summary]

* 노폭 30미터의 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하고 가시성이 뛰어납니다. [cite: appraisal summary]

* 수도권 1호선 및 인천 2호선의 환승역인 주안역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 용이하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 업무시설 및 근린생활시설 지역으로 다양한 업종의 임차인 모집이 가능할 것으로 보입니다. [cite: appraisal summary]

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: 주안역 주변에 상업시설, 은행, 병원 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 기타: 주변 환경은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. [cite: property information]

* 점유 및 관리 현황: 현관에 '주)더베스트 자산관리 관리중'이라는 공고문이 부착되어 있어, 현재 점유 및 관리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: property information, 물건명세서 참고사항]

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다. [cite: appraisal summary]

* 소형 면적: 전용면적 18.20㎡ (약 5.51평)의 소형 업무시설이므로, 임차인 모집 시 업종 및 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 해당 물건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안역 역세권에 위치한 업무시설로서, 탁월한 교통과 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2021년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점, 현관의 공고문, 임대 관계 미상 등의 특이사항은 권리 분석 및 현장 조사를 통해 반드시 명확히 규명해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구 확보가 가능합니다. [cite: appraisal summary]

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 시설 및 양호한 건물 상태가 예상됩니다. [cite: appraisal summary, JSON architectural building register]

* 활발한 상권: 주변의 업무, 상업, 주거 시설과의 연계성이 좋습니다. [cite: appraisal summary]

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가 105,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 특성(유동화 물건, 임대 관계 미상, 관리 중 공고문 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

* 현재로서는 인수 보증금이 0원이며, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 및 점유 현황에 대한 추가적인 조사가 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

* 위험 요인에 대한 철저한 검토 후, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.