나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508158 [1] 인천광역시 계양구 효성동 291-2 중앙공영 가동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 봉오대로628번길에 위치하며, 주위는 각급학교,
아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 ""작전역"" 등이 소재함.

건물의 구조

1989년 11월에 사용승인된
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중
4층 401호로서,
외 벽: 수성페인팅 마감
창 호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:1989-11-07)

이용상태

공동주택(아파트:계단식, 남향)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1)
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 과밀억제권역.
(토지 2)
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 과밀억제권역.
(토지 3)
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 과밀억제권역.
(토지 4)
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 준보전산지,
과밀억제권역.
(토지 5)
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경508158 (1) 사건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508158 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 291-2 중앙공영 가동 4층401호 (신주소: 인천광역시 계양구 봉오대로628번길 6, 효성동)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 215,000,000원

토지면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

토지지분: 41.56㎡ (약 12.57평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.12평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.88㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 4층 401호

사용승인일: 1989년 11월 7일 (준공 후 약 36년 경과)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 봉오대로628번길에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 작전역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이 도로가 외곽의 공도와 잘 연계되어 있어 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 일부 토지는 준보전산지에도 해당되는 바, 향후 토지 이용에 대한 세부적인 검토가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 2인이 거주 중이나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-17

대항력: 없음

* 임차인: 하

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2022-01-17

확정일자: 2022-01-17

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 없음

인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2022-01-10)보다 선순위 권리가 없으며, 이후 설정된 다른 근저당권, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 경매 낙찰자는 소유권을 취득하며, 등기부상의 모든 권리 제한 사항은 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 324,291,641원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 명시되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

주변 지역은 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 작전역을 중심으로 형성된 상권 접근성도 양호하며, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 주거지로서 필요한 각종 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 단지 주변 및 작전역 인근 상권을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 설비 및 구조

위생 설비, 상하수도, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1989년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

일부 토지가 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 상으로는 특별한 특이사항이나 주의할 만한 사항은 명시되어 있지 않으나, 임대 관계가 미상으로 명시된 부분이 있어 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (본건의 경우 임대관계 미상이라고는 되어 있으나, 임차인 현황에 상세 내역이 기재되어 있어 실제 거주자는 파악 가능합니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구의 준수한 주거 지역에 위치한 아파트 물건입니다. 작전역과의 접근성이 우수하고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 양호합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 30년 이상 경과한 건물의 노후화와 일부 토지의 준보전산지 지정 여부는 향후 관리 및 활용 측면에서 고려할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 작전역 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 안정적인 주거 환경: 인근 학교 및 편의시설 분포로 생활 인프라 양호.

* 깨끗한 권리 관계: 낙찰자가 인수할 권리 사항 없음.

* 합리적인 가격 잠재력: 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 가치 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 215,000,000원 및 최근 실거래가(매매: 220,000,000원)를 참고하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 현황(수리 상태 등) 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰자는 해당 물건의 시장 가치 및 잠재적 수익성을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.