나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507316 [1] 인천광역시 연수구 송도동 23-3 더샵센트럴파크1 103동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천연송초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(센트럴파크역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 47층 건물 내 제5층 제503호로서,
외벽 : 페어글라스 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40m~50m)
(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-07-30)(글로벌레인보우)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507316 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 23-3 더샵센트럴파크1 103동 5층503호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 1,280,000,000원

* 토지면적: 46.17㎡ (약 13.96평)

* 토지지분: 46.1684㎡ (약 13.96평)

* 건물면적: 129.05㎡ (약 39.04평)

* 건물지분: 129.0545㎡ (약 39.04평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 기타 물건 정보

* 아파트 명칭: 더샵센트럴파크1

* 건축 승인일: 2010년 11월 17일

* 해당 동: 103동

* 해당 층: 5층 (총 47층 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진입이 용이하며, 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공공도로와 연결됩니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 센트럴파크역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역 지구: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (국제업무단지)

* 도로: 광로3류 (폭 40m~50m), 대로1류 (폭 35m~40m), 중로1류 (폭 20m~25m)에 접함.

* 기타: 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

* 말소기준권리는 2020년 07월 02일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을2)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약 상, 모든 기재된 권리들은 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이세호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 09일

* 대항력: 없음

* 임대 관계는 미상이나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 권리 사항)

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 1,849,730,516원

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 근저당권 (한국자산관리공사): 440,000,000원

* 근저당권 (하나캐피탈주식회사): 1,198,800,000원

* 압류 (마포세무서장)

* 가압류 (인천신용보증재단, 신용보증기금, 주식회사우리카드, 엔에이치농협캐피탈, 경기신용보증재단, 오케이저축은행, 키움예스저축은행, 토스뱅크)

* 임의경매개시결정 (하나캐피탈): 1,140,286,868원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 송도 국제도시 내 경제자유구역에 위치하여 계획적이고 현대적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변이 아파트 단지와 상업시설로 구성되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

* 주변 환경 조사 결과, 통상적인 주거 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 인천연송초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 센트럴파크역을 중심으로 상업 및 편의 시설이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 더샵센트럴파크1

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 729세대

* 최고층: 46층

* 주차: 총 1,757대 (지하 자동주차 1,721대, 지상 자동주차 36대)

5.2. 편의시설 및 부대시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기 (29대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

* 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납한 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 가격적인 메리트나 예상치 못한 문제가 존재할 가능성을 시사합니다.

6.2. 권리 관계 (종합)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 예정이나, 임의경매 채권자(하나캐피탈)의 채권액이 감정가보다 높다는 점은 참고해야 합니다. (하나캐피탈 채권액 1,198,800,000원 + 추가 경매 신청 채권액 1,140,286,868원)

6.3. 기타 특이사항

* 유동화 물건으로, 채권 관련 구조가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 신도시의 핵심 지역에 위치한 대형 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다. 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요하나, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 송도 국제도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 뛰어난 입지와 개발 호재

* 편리한 교통망 (센트럴파크역 인접) 및 생활 인프라

* 비교적 깨끗한 권리 관계 (낙찰자 인수 부담 적음)

* 대형 평형으로 인한 희소성 및 높은 주거 만족도 기대

* 재매각을 통한 가격 협상 또는 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (JSON 기반)

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 더샵센트럴파크1 단지 내 비슷한 면적(약 107㎡)의 경우, 층수에 따라 8.8억원에서 11.7억원 사이의 거래가 있었습니다.

* 본 물건의 건물 면적은 129.05㎡ (약 39평)으로, 이는 제공된 JSON의 거래 사례 면적(약 107㎡)보다 넓습니다.

* 감정가는 12.8억원으로 책정되었으며, 이는 39평 기준 평당 약 3,282만원에 해당합니다.

* 최근 거래가 중 최고가(11.7억원)는 107㎡에 45층이었으며, 이는 평당 약 3,622만원 수준입니다. 12층 거래가는 평당 약 2,724만원으로, 층별 가격 편차가 큰 것을 알 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 물건은 129.05㎡ (약 39평)으로, 최근 거래가 중 가장 높은 11.7억원(107㎡, 45층)보다는 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 5층이라는 점을 고려할 때, 최고층 거래가보다는 낮은 가치를 적용할 수 있으나, 더 넓은 면적을 감안하면 감정가인 12.8억원 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건임을 감안하여, 최초 감정가(12.8억원)를 기준으로 하되, 시장의 관심도와 경쟁 정도에 따라 11.5억원에서 12.5억원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.