나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507848 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층409호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 ""가정역"" 북서측 인근 루원시티도시개발구역 내에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철2호선 ""가정역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 409로서,

외벽: 일부 석재 및 페어글라스 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현황 공실이며, 공부상 제1종근린생활시설(의원)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

지적미정리 상태로, '근린생활시설 및 업무시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 20m, 동측 및 남측으로 로폭 약 10미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 루원시티 도시개발구역내에 위치하며, 기준시점 현재 지적 미정리상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
- 공부상 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507848 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층409호

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(의원))

* 감정가: 245,000,000원

* 면적: 건물 35.96㎡ (약 10.88평) / 토지 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO (안양원예농업협동조합)

* 특이사항: 대지권미등기, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 루원시티 도시개발구역 내에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다. 인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통상황

인천지하철 2호선 "가정역" 및 다수의 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량의 출입 또한 용이하며, 북측으로 약 20m, 동측 및 남측으로 약 10m 내외의 도로가 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획

루원시티 도시개발구역 내에 위치하며, 현재 지적 미정리 상태입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (안양원예농업협동조합, 2023년 7월 21일 접수)입니다.

* 등기부채권 총액

총 564,000,000원 (근저당 174,000,000원 + 공동담보 390,000,000원 + 임의경매 채권액 149,940,447원) 입니다.

* 매각으로 인한 소멸

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 본건 등기부 요약상 인수되는 권리는 없어 보입니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 금액이 미상이라도, 해당 임차인이 대항력을 갖춘 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 위치적 강점

루원시티 도시개발구역 내 상업용지에 속하여 지역 개발과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

* 주변 환경

근린생활시설, 업무시설, 주거단지가 인접하여 상업시설 운영에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성

가정역이라는 교통 요충지에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

* 인천지하철 2호선 가정역 이용 가능.

* 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리.

* 주변으로 상업시설 및 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본건 건물은 있으나 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 이는 매각 후 해결해야 할 문제일 수 있으나, 감정평가서상 매각 목적물 및 평가에 포함된 것으로 명시되어 있어, 매각 절차 진행 시 관련 문제가 해소될 것으로 보입니다.

* 현황 공실

공부상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나, 현재 공실 상태입니다. 따라서 공실 위험을 고려한 임대차 계약 전략이 필요합니다.

* 임대 관계 미상

임차인 현황 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않았습니다. 인수되는 권리는 없더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 지적 미정리 상태

토지의 지적 정리 상태가 아직 완료되지 않아, 향후 토지 관련 행정 절차나 권리관계에 잠재적 변동 가능성이 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

가정역 초역세권에 위치한 루원시티 내 근린상가로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 대지권 미등기, 현황 공실, 지적 미정리 등 일부 해결 과제가 존재하나, 이를 감안하더라도 입지적 가치는 높다고 판단됩니다. 적극적인 임대 마케팅과 명도 협상을 통해 안정적인 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지

인천지하철 2호선 가정역과의 접근성이 매우 뛰어나 유동인구 확보에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력

루원시티 도시개발구역 내 위치하여 지속적인 인프라 확충 및 배후 수요 증가가 예상됩니다.

* 적정 감정가

현재 감정가가 시장 상황을 고려하여 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 소규모 상가

35. 96㎡ (약 10.88평)의 전용면적으로, 소형 점포로서 다양한 업종 유치에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 245,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

시세, 현장 조사 결과, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.