나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508359 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 638-1 백산아파트 203동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재, '인천능허대초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제9층 제903호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

현재 '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, '백산아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 상태 양호한 포장도로를 통해 외곽 공도와의 진·출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10,)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-14)(건축선 지정(2m),건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508359 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 백OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 638-1 백산아파트 203동 9층 903호

용도: 아파트

토지 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물 면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

감정가: 227,000,000원

1.3. 매각 대상 및 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '인천능허대초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트 지대입니다. 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 무난합니다.

2.3. 주변 환경

* 학군: 인천능허대초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대단지 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 대상 물건 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 '백산2차아파트입주자대표회의'의 가압류 (권리금액: 3,442,750원)이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 기재된 총 채권액은 15,809,841원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 기타 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임대 관계는 폐문부재 등으로 인하여 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 정확한 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 속한 백산2차 아파트는 대단지를 이루고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로, 20층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 바닥 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 옥련백산2차

* 주소: 인천광역시 연수구 옥련동 638-1

* 준공일: 1997년 9월 30일 (2026년 기준 29년차)

* 총 세대수: 301세대 (3개동)

* 총 주차 대수: 306대 (지상 12대, 지하 8대, 전기차 충전기 5대 지하 포함)

* 최고/최저층: 22층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 관계

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 임대차 관계 및 보증금, 차임 등을 파악하지 못했습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 상태

물건지는 제3종일반주거지역이며, 대로2류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 건축법에 따른 건축선 지정(2m), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 역사문화환경보존지역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1997년 준공된 아파트로, 2026년 기준 29년차를 맞이하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 재건축 등의 이슈가 장기적으로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 아파트로, 대단지 아파트 단지 내에 있어 생활 편의성이 우수하고 교통 접근성 또한 무난합니다. 인천능허대초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 파악이 어려운 점은 유의해야 합니다. 건물 연식이 29년차로 노후도가 있으나, 전반적인 입지 조건과 최근 실거래가 추이를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 대단지 아파트 단지로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인접, 편리한 교통 및 근린생활시설 접근성.

* 개발 잠재력: 주변 지역 개발 계획 및 교통망 확충(KTX 개통 등)에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.98㎡)의 20층 물건이 2026년 7월 14일 22,000만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 22,700만원이며, 9층이라는 층수를 고려했을 때, 보수적으로 산정하여 시장 가격 및 감정가 수준을 반영하여 예상 입찰가를 23,000만원(230,000,000원)으로 제안합니다. 이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.