나이스옥션 법원경매 인천 2025타경865 [1] 인천광역시 연수구 송도동 171 더샵송도트리플타워 웨스트동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""데크노파크역"" 남동측 인근에 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(테크노파크역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 복합판넬 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 40미터, 북서측 및 남동측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2013-09-09)(인천테크노파크확대조성단지), 광로3류
(폭 40m~50m)(2013-09-09)(보조간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2013-09-09)
(보조간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-09-09)(보조간선도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-09)(집산도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경865 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 171 더샵송도트리플타워 웨스트동 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 351,000,000 원

토지면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

토지지분: 24.046㎡ (약 7.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

특이사항: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 지하철 테크노파크역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 전철역(테크노파크역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 300,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-15

* 확정일자: 2021-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금은 300,000,000원입니다. 임차인의 전입일자(2021-03-15)가 말소기준권리(2021-04-05)보다 앞서므로 임차인의 대항력이 인정됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 수원세무서장 압류 (2021-04-05)

* 현재 등기부상 권리 총액: 26,336,455 원 (주요 채권: 강제경매 권주영 265,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준)

* 기타: 등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자 겸 임차인인 권주영씨의 보증금 및 채권액이 현재 감정가 및 시세 대비 높아 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 송도동 지역은 신흥 주거 및 업무 복합 타운으로 조성되고 있으며, 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로 등 폭넓은 도로에 접하고 있어 교통 및 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

오피스텔 및 아파트 단지, 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근 테크노파크역(지하철) 및 다수의 버스 노선 운행으로 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(권주영)의 보증금 300,000,000원입니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 다만, 경매 채권자 또한 임차인 본인(권주영)으로, 채권액(265,000,000원)과의 관계 및 법원 배당 결과에 따라 인수 보증금의 규모가 달라질 수 있습니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 위험은 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.06㎡) 오피스텔의 매매가가 269,000,000원으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(351,000,000원)보다 현저히 낮은 수준으로, 시세 조사를 통해 실제 시장 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동의 편리한 교통망과 현대적인 주거/상업 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 3억원에 달하고 채권자 본인이 임차인이기도 하여 권리 분석 및 인수 금액 산정에 매우 신중해야 합니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 내의 교통 및 생활 인프라 우수 지역에 위치합니다.

* 신축급 오피스텔로 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 낮은 낙찰가로 취득 시 높은 투자 수익률을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.06㎡) 오피스텔의 매매가는 269,000,000원으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 351,000,000원으로 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(제공된 정보상 인수 보증금 합계 0원이나 위험 존재)과 경매 관련 제반 비용, 수익률 등을 고려했을 때, 현재 시장 가격 및 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 220,000,000 원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.