나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505381 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 352-2 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 지하철 ""남촌도림동 행정복지센터"" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장등이 소재하여 교통상황 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 1991.03.11.)

외 벽 : 적벽돌 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 :
-본건은 세움터 조회 및 남촌도림동 행정복지센터 유선 문의 결과 집합건축물대장상 건축물
현황도가 없는 것으로 확인되었으며, 현장조사일 현재 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부
구조는 생략하였으니, 경매 진행 시 참고하시길 바람.
-본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거하였으며, 이를 기준으로 감정평가 하였는바,
경매 진행 시 재확인 바람.

물건 비고

- 집합건축물대장상 건축물현황도가 없는 것으로 확인되어 내부구조를 생략하였으며, 본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에 의거하였으니 확인 요함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 352-2번지에 위치한 다세대주택입니다.

1.1. 소재지

인천광역시 남동구 남촌동 352-2, 3층 301호 (신주소: 인천광역시 남동구 남촌로122번길 56)

1.2. 건물구조 및 용도

본 건은 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 제3층 제301호로서, 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 사용승인일은 1991년 3월 11일입니다.

1.3. 면적

* 토지면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

* 토지 지분: 28.97㎡

* 건물면적: 37.07㎡ (약 11.21평)

* 건물 지분: 37.07㎡

* 본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

1.4. 감정가

83,700,000원

1.5. 경매구분

부동산강제경매

1.6. 사건번호

인천지방법원 2025타경505381 (1)

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건을 상세히 분석합니다.

2.1. 주위환경

인천광역시 남동구 남촌동 소재 지하철 "남촌도림동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

본 건의 권리 관계를 면밀히 분석하여 안전한 투자를 지원합니다.

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 임차인 김민지 씨(을구 5번, 주택임차권, 2024.06.20 접수)의 강제경매개시결정(갑구 9번, 2025.01.22 접수)으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 31일

* 확정일자: 2022년 4월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 선순위 임차권자로서 대항력을 갖추고 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 총 인수 권리

본 건은 을구 5번 임차권(김 씨, 보증금 110,000,000원)이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 약 110,000,000원의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

인근 시세 및 거래 동향을 분석하여 투자 가치를 평가합니다.

4.1. 주변 매매/임대 현황

* 인근 다세대주택 '명보그린빌라(3동)' (278-2번지, 1995년식, 43.22㎡)는 2026년 3월 7,200만원에 매매되었습니다.

* 인근 다세대주택 '우성빌라' (360-14번지, 1990년식, 40.07㎡)는 2026년 3월 5,700만원에 매매되었습니다.

* 인근 다세대주택 '동도빌리지(1동)' (306-1번지, 1993년식, 29.29㎡)는 2026년 3월 4,000만원에 매매되었습니다.

4.2. 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 기반으로 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 40㎡)의 다세대주택은 4,000만원에서 5,700만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본 건의 감정가는 83,700,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 5,300만원) 대비 상당히 높게 평가되었습니다.

건물면적 37.07㎡(약 11.21평)를 고려한 평당가(약 136만원~167만원) 적용 시, 시장 가치는 약 5,040만원에서 6,190만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 및 기반 시설에 대한 정보입니다.

5.1. 편의시설

* 가까운 거리에 지하철 남촌도림동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

투자의 안정성을 저해할 수 있는 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

6.1. 건축물현황도 부재

집합건축물대장상 건축물현황도가 없어 건물 내부 구조 파악에 어려움이 있습니다. 현장 조사 시에도 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 내부 상태 및 구조와 관련된 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 인수 가능성

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(김 씨)의 보증금 110,000,000원 인수 부담입니다. 배당 순위에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 이는 입찰가 산정에 결정적인 요소가 됩니다.

6.3. 주변 환경

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 즉각적으로 확인되는 심각한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 다양한 용도의 건물이 혼재하고 있어, 현장 방문 시 추가적인 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 남촌동에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 감정가 대비 낮은 최근 실거래가, 건축물현황도 부재로 인한 내부 확인의 어려움, 그리고 무엇보다 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원 인수 가능성이 매우 높은 점 등 투자에 있어 신중한 접근이 반드시 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 비교적 낮은 최근 실거래가와 높은 감정가 간의 차이를 이용한 시세차익 기대 (단, 인수 리스크 해소 시).

* 입지: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요 예상.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 110,000,000원 인수 여부입니다.

만약 법원 배당 절차를 통해 임차인 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인은 해당 잔액을 인수해야 하므로, 실질적인 매수 가능 가격은 시장 시세(약 5,040만원 ~ 6,190만원)에서 인수해야 할 보증금(110,000,000원)을 제외한 금액이 될 수 있어, 투자 가치가 희박해질 수 있습니다.

따라서, 본 건은 인수 보증금 110,000,000원을 반드시 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액 변제가 확실시되어 인수 부담이 없어진다면, 시장 시세(약 5,000만원대)를 반영하여 감정가(83,700,000원) 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현재 정보만으로는 보증금 변제율을 단정하기 어려우므로, 입찰 전 반드시 법원 경매 담당자 또는 전문가와의 상담을 통해 최종 인수 여부 및 예상 변제율을 확인하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.