나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508197 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1188 우정개나리아파트 1동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천성리 초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 건물의 구조
철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제1동 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 1983.12.03)
-외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
-창호 : 새시창호임.

이용상태

2) 이용상태 : 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 노폭 약12미터 내외, 북측,서측,남측으로 노폭 약 8m내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1188번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1188번지, 우정개나리아파트 1동 3층 302호에 소재한 아파트로, 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 191,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1188 우정개나파트 1동 3층302호

용도: 아파트

토지면적: 41.55㎡ (약 137.36평)

토지 지분: 41.54805348893752㎡

건물면적: 61.38㎡ (약 202.89평)

건물 지분: 61.38㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 해당 건물은 인천광역시 남동구 성리로35번길 20-14 (구월동 1188번지)에 위치한 우정개나리아파트로, 총 2개동 95세대로 구성되어 있습니다. 본 물건은 1동 내 3층 302호입니다. 건물의 총 층수는 5층이며, 본 물건은 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, "인천성리 초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 그리고 다양한 근린 상가들이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량을 이용한 대상 물건까지의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지가 속한 건물은 동측으로는 노폭 약 12미터, 북측, 서측, 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량의 접근 및 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부등본 상 현재까지 소유권 이전은 강성관, 김순필, 백인환으로 이루어졌습니다. 등기부상 채권 총액은 210,631,733원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2009년 04월 29일 접수된 중소기업은행 근저당권(을5)으로, 채권금액은 92,400,000원입니다. 이보다 선순위인 권리들은 모두 말소된 것으로 확인되며, 경매 절차를 통해 매각으로 인해 해당 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재로서는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건이 위치한 지역은 주거용 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 시설

본 물건 북서측 인근에 인천성리초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 다양한 근린상가와 아파트 단지들이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 설비 내역

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 아파트 건물이며, 본 물건은 1동 3층 302호입니다. 건물의 사용승인일은 1983년 12월 03일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물의 사용승인일이 1983년으로, 약 40년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다. 이로 인해 향후 수선 비용 발생 또는 건물의 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 검토해야 합니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천성리초등학교 인근에 위치한 아파트 물건으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 다만, 건물 노후화와 2025타경508197(1) 사건의 권리 관계(채권 총액 210,631,733원)를 면밀히 분석해야 합니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인천성리초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수한 입지입니다.

* 주변 아파트 단지 및 근린상가 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 경매 대상 권리가 대부분 말소 예정이어서 권리 인수에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가 산정 전략

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 191,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 아파트 시세 동향을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 건물의 노후화 정도, 인근 지역의 개발 계획, 그리고 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 임차인 관련 인수되는 보증금이 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.