나이스옥션 법원경매 인천 2025타경969 [1] 인천광역시 계양구 임학동 43-29 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 ""안산초등학교""북측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,(사용승인일: 1992.03.06)

외 벽 : 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세로장방형 토지로서, 다세대주택(통칭 몽성빌라) 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로의 지선도로(임학서로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부
교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의(032-450-
5594))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경969 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 임학동 43-29 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

토지지분: 26.7㎡

건물면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

건물지분: 43.68㎡

1.3. 건축물 정보

구조: R.C조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 1992년 03월 06일

1.4. 채권자 정보

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 임학동에 소재하며, 안산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건의 동측으로 소로의 지선도로(임학서로)가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의 필요), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 05월 02일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을7)이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 52,560,000원입니다.

3.2. 소유권 이전 내역

갑2: 2002-07-23 소유권 이전

갑3: 2011-12-23 소유권 이전

갑4: 2012-05-02 소유권 이전 (매매금액 73,000,000원)

3.3. 압류 및 임의경매 개시

갑5: 2019-11-26 국민건강보험공단 압류 (말소 예정)

갑6: 2025-04-02 농협은행 임의경매 개시 (인천지방법원 2025타경969)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으나, 개요 정보는 제공되지 않았습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2025년 12월에 거래된 유사 다세대주택 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 평당 가격은 약 642만원에서 937만원 수준으로 형성되어 있습니다.

- 56.64㎡ (약 17.13평) 사례: 110,000,000원 (평당 약 642만원)

- 52.99㎡ (약 16.03평) 사례: 140,000,000원 (평당 약 873만원)

- 77.67㎡ (약 23.49평) 사례: 220,000,000원 (평당 약 937만원)

4.2. 본건 시세 평가

본건 건물 면적은 43.68㎡ (약 13.21평)입니다. 유사 면적대의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 90,000,000원보다 높을 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 건축 연도(1992년)가 비교 사례(2010년~2018년)보다 오래된 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 안산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역입니다. 단지 주변으로 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 노후화

건축 사용승인일이 1992년으로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

다양한 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 임학동의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 건물의 노후화와 임대 관계의 불확실성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 밀집 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들이 110,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 거래되었음을 고려할 때, 건물의 노후화 등을 감안하더라도 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가보다 높은 금액을 고려해야 합니다.

현재 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.