나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507419 [1] 인천광역시 서구 석남동 111-41 원일그린빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천석남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호
(사용승인일 : 2002.04.24)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대지 가장형 완경사 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 인접지(석남동 111-118, 111-121)를 통하여 본건에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507419 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 111-41 원일그린빌라 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

토지 면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물 면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕, 4층 건물 중 제1층 제101호

사용승인일: 2002년 04월 24일

토지 이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 인천석남초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 02월 13일 접수된 주식회사대한채권관리대부의 강제경매개시결정(말소예정)입니다.

임차인 현황:

* 박길상: 2022년 01월 14일 전입, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음.

* 한국토지주택공사 (입주자: 유해숙): 2022년 01월 14일 전입, 보증금 97,900,000원, 차임 0원, 2021년 12월 23일 확정일자, 2025년 04월 08일 배당신고일자. 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 대항력 있는 임차인이 2명 존재하며, 특히 박길 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없는 것으로 나타나나, 대항력 유무에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 한국토지주택공사 임차인 역시 대항력이 있으나, 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높아 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 석남동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 볼 수 있으며, 주거지로서의 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 인천석남초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 두 임차인 모두 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 특히 박길 임차인의 '보증금 0원'은 일반적이지 않으므로, 법률 전문가와 상담하여 명확히 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 2002년 준공 건물로, 약 24년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 상세 조사를 통해 인근에 혐오시설 등 잠재적 가치 하락 요인이 있는지 확인이 필요하나, 현재 제공된 정보로는 명확히 확인되지 않았습니다. (※ 본 물건지 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7백만 원으로 책정되었으며, 최근 인근 다세대주택의 매매 사례를 고려할 때 시장 가격과 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 보증금이 0원으로 명시된 임차인에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 인근 학교 존재: 인천석남초등학교가 가까워 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 권리 분석의 명확성 확보 시: 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 철저히 해소한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 1월):

* 한빛빌라 (1992년 준공, 40.98㎡): 77,000,000원 (약 188만원/㎡)

* 경성빌라가동 (1992년 준공, 38.97㎡): 100,000,000원 (약 257만원/㎡)

* 대명그린빌 (2011년 준공, 47.76㎡): 105,000,000원 (약 220만원/㎡)

본건은 2002년 준공, 49.81㎡ 면적으로, 건축 연도와 면적 등을 고려 시 최근 거래된 다세대 주택들의 시세와 유사하거나, 신축 연식의 주택보다는 약간 낮은 수준의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가는 이를 제외하고 산정합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 리스크 요인입니다. 이에 따라, 감정가 107,000,000원에서 약 10% 할인된 수준을 보수적인 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

(※ 최종 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 현장 답사를 통해 물건 상태, 주변 시세, 임차인 관련 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.