나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508132 [1] 인천광역시 부평구 부평동 434-20 딩크빌아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평동초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
부근은 동류형의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 있음

기호2 : 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""작전여자고등학교"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 동류형의 공동주택과 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하고 있음

교통상황

기호1 : 본건은 인천지하쳘1호선 ""부평시장역""에서 북동측으로 직선거리 약 300M 지점에
위치하며, 서측 인근 부평대로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에
소재하고 있어 대중교통편익은 무난함

기호2 : 본건은 인천지하쳘1호선 ""작전역""에서 동북측으로 직선거리 약 400M 지점에 위치
하며, 남측 인근 봉오대로 등을 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에
소재하고 있어 대중교통편익은 무난함

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

기호2 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중4층 401호로서
외벽 : 인조석 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

기호1과 기호2의 건축물관리대장상 용도는 각각 아파트, 다세대주택으로 등재되어 있으나
현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인은 불가하였음

설비내역

기본적 주거생활에 필요한 상하수도설비 및 도시가스설비, 위생설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

기호1은 가각전제된 가장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중이며, 기호2는 세장형의
평지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

기호1은 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 18M, 6M의 포장도로에 접하고 있으며, 기호2는
동측으로 노폭 약 18M의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층202호

사건번호: 인천지방법원 2025타경508132 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 434-20 딩크빌아파트

용도: 아파트

감정가: 135,000,000원

토지면적: 18.12㎡ (약 5.5평)

건물면적: 47.21㎡ (약 14.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 인천지하철 1호선 부평시장역에서 북동측으로 약 300m 거리에 위치하며, 인근에 광역버스 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건은 동측 및 남측으로 각각 폭 약 18m, 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 갑구 9번 근저당권(농협은행, 2024.01.19. 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권(임차인 홍재우, 임차보증금 145,000,000원, 전입일자 2021.07.16)은 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

기타 권리: 갑구 10번 강제경매(농협은행, 2025.03.07. 접수)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임혜령

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-16

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 채권 관계에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 홍재우

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-16

확정일자: 2021-06-11

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 있음

비고: 본 임차인의 보증금 145,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 공동주택과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 부평동초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 부평시장역이 가까워 유동인구가 있는 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 부평동초등학교, 부평시장역, 다수의 버스 노선 및 정류장이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

설비내역: 건물 내에는 기본적인 주거 생활에 필요한 상하수도 설비, 도시가스 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍재우 씨에게 지급해야 할 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

임차인 임혜령 씨의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 실제 권리 관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

감정평가 당시 현장 조사에서 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부평역 및 부평시장역 인근에 위치한 역세권 아파트로서 입지적 강점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변 상업시설 및 학교가 가까워 생활 인프라 또한 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 단점이며, 보증금 0원인 임차인의 권리 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

이러한 인수 조건으로 인해 실제 투자 수익률을 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

인천 부평구 핵심 지역에 위치한 아파트로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

지하철역 및 주요 도로가 인접해 있어 교통 편의성이 높습니다.

주변에 초등학교, 상업시설 등이 발달하여 실거주 목적이나 임대 수익 창출 시에도 유리할 수 있습니다.

일반상업지역으로의 지정은 향후 용도 변경 가능성이나 복합 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 135,000,000원

인수 보증금: 145,000,000원 (임차인 홍재우)

매수인에게 인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금 145,000,000원을 제외하고 순수하게 부동산 자체의 가치에 대해 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가가 135,000,000원임을 감안할 때, 인수 보증금을 고려하면 낙찰가의 상한선을 감정가 이하로 설정해야 합니다.

리스크 및 투자수익률을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 인수되는 보증금 145,000,000원을 포함한 총 투입 금액 대비 잠재적 수익을 고려한 보수적인 산정입니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 실제 상태, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.