나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507879 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층2012호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인하대역(수인분당선)"" 남동측 인근에 위
치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 중.소규모의 공장, 학교 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은
보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 2층 2012호로서,
(2022.01.27 사용승인)

외벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감.
창호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차시설 등이 갖추어
져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로의 지선도로(매소호로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2024-12-30)(인천광역시 고시 제2024-442호), 가축사육제한구역(인천광역시
미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 건물은 1~2층이 상가이고 2022.01.27에 사용승인되어 약3년이 경과하였으나, 아직
상권형성이 이루어지지 않고 있으며, 기준시점 현재 2층의 경우 대상물건 포함 약70%
이상이 공실상태임.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 공실상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507879 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층2012호

* 신 주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 (학익동)

* 건물명: 시티필드

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 2층

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 (공부상: 일반음식점)

* 사용승인일: 2022년 01월 27일

1.3. 면적 및 가격 정보

* 감정가: 389,000,000원

* 토지면적: 18.21㎡ (약 5.51평)

* 토지지분: 18.21㎡ (약 5.51평)

* 건물면적: 47.39㎡ (약 14.34평)

* 건물지분: 47.39㎡ (약 14.34평)

1.4. 경매 기본 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인하대역(수인분당선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 중.소규모의 공장, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근 가능합니다.

* 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 05월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액: 376,800,000원)입니다.

* 등기부채권 총액 (기록된 모든 권리 합산): 553,265,806원.

* 주요 권리 내용 (말소 예정):

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-05-27 접수)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2022-05-27 접수, 376,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (비엔케이캐피탈, 2023-02-10 접수, 137,565,139원) - 말소

* 가압류 (주식회사 우리카드, 2023-02-28 접수, 8,544,109원) - 말소

* 가압류 (하나캐피탈, 2023-03-30 접수, 13,847,120원) - 말소

* 가압류 (하나캐피탈, 2023-05-12 접수, 8,280,700원) - 말소

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-02-27 접수, 393,532,550원) - 본건 경매 개시

* 가압류 (신용보증기금, 2025-05-15 접수, 8,228,738원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 현재 본건은 공실 상태이나, 임대차 관계가 명확하지 않은 경우 향후 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

1. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다.

4.2. 상권 형성 및 공실률

* 본 건물은 2022년 01월 27일 사용승인된 상가 건물로, 준공 후 약 3년이 경과하였으나 아직 상권 형성이 이루어지지 않은 상태입니다.

* 기준 시점 현재 2층의 약 70% 이상이 공실 상태이며, 본건 물건 또한 공실 상태임을 유념해야 합니다.

1. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 대상 물건은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 중.소규모 공장, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. (평가서 기준)

* 제공된 정보 및 감정평가서 상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 상권이 아직 형성되지 않았고 건물의 높은 공실률(2층 약 70% 이상)은 향후 임대 수익 확보에 있어 주요 리스크 요인입니다. 본건 역시 공실 상태이므로 인수 후 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 권리관계

* 현재 등기부상에 기재된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정으로, 권리상 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 일반공업지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구에 위치한 제2종근린생활시설 상가로, 인하대역 역세권 인근에 소재하여 교통 접근성은 보통입니다. 건물 자체는 2022년 신축급이나, 준공 후 3년이 경과했음에도 상권 형성이 미흡하여 2층의 상당 부분이 공실 상태이며, 본건 또한 공실입니다. 유동화 물건으로 경매 절차가 진행 중이며, 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1. 투자 포인트

* 인하대역 역세권 인근의 장점을 가집니다.

* 2022년 사용승인된 신축급 건물로 관리 상태 양호가 기대됩니다.

* 일반음식점 등 다양한 근린생활시설로의 활용이 가능합니다.

* 현재 감정가(389,000,000원) 대비 향후 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 389,000,000원입니다.

* 현재 상당한 공실률과 상권 형성 미흡 상태를 고려할 때, 낙찰 후 공실 기간이 길어질 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가는 본 물건의 미래 임대 수익성, 공실 해소 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 감정가를 기준으로 하되 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.