나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508535 [1] 인천광역시 계양구 작전동 79 한국아파트 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트단지, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '작전역(인천지하철 1호선)'
이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 제7층 제704호로서,
(사용승인일 : 1998.03.30.)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난
방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로시설이 되어있으며, 본건 동측으로 폭 약 8m 내외, 북측으로 폭 약 5m 내
외, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(
인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지
원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508535 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 79 한국아파트 102동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 246,000,000원

토지면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

토지지분: 27.605㎡ (약 8.35평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

사용승인일: 1998년 03월 30일

건축년도: 1998년

해당 층수: 7층

총 층수: 13층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 '작전역'이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 09월 15일에 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다.

낙찰로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

*임차인 현황*

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 680,000원

전입일자: 2022년 12월 02일

확정일자: 2022년 12월 02일

배당신고일자: 2025년 06월 04일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건 경매물건에는 대항력 있는 임차인이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 323,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 작전동 일대는 아파트 단지를 중심으로 주거 지역을 형성하고 있으며, 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 작전고등학교가 위치하며, 이는 지역 내 교육 수요를 충족시키는 요소입니다.

특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

*교통*

인천지하철 1호선 작전역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

*편의시설 및 주변환경*

단지 내 도로 시설이 갖추어져 있으며, 본건 동측으로 폭 약 8m, 북측으로 약 5m, 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

*아파트 정보*

아파트명: 한국아파트

주소: 인천광역시 계양구 작전동 79

준공년월: 1998년 03월 30일

동수: 2개동

세대수: 250세대

전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

총 주차대수: 116대 (지상 12대, 지하 6대)

최고층: 18층 (해당 동 13층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

건축년도가 1998년으로 약 28년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

본건에는 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

감정평가서상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 대한 별도 명시는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 한국아파트 102동 704호로, 작전역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

건물의 연식이 있다는 점은 향후 관리비 증가 또는 수리 필요성을 야기할 수 있으나, 전반적인 입지조건과 시장성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 작전역 인근의 역세권 입지.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크 최소화.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 아파트 시장의 회복세와 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가입니다.

본건의 감정가는 246,000,000원입니다.

최근 59.97㎡ 면적의 매매 사례는 2026년 06월 04일 3층에서 225,000,000원에 거래되었습니다.

84. 945㎡ 면적의 매매 사례는 2026년 06월 17일 11층에서 295,000,000원, 2026년 07월 01일 11층에서 290,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 7층이므로, 최근 거래된 동일 면적(59.97㎡)의 3층 매물(225,000,000원)보다 높은 가격으로 형성될 가능성이 있습니다.

현재 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 보수적인 관점에서 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.