나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508302 [1] 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 125동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시서구 청라동 소재 ‘인천초은중학교’ 서측 인근에 위치하는 ""청라힐데스하임"" 125동 3층 304호로서 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건중 3층 304호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 '아파트' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 포장도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(인천광역시
서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(20
22-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-
31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(인
천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(인천
서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508302 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 125동 3층304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 529,000,000원

* 토지면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 청라동에 소재하는 ‘인천초은중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 등의 제반 교통 사정은 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 동측의 포장도로를 이용해 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역.

* 아파트 정보: 청라힐데스하임 125동 3층 304호 (2011년 7월 28일 사용승인, 25층 건물 중 3층).

* 주변 시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (2011-08-18)

* 소유권 이전 (2011-09-16, 2018-03-30)

* 말소기준권리: 주식회사한별자산관리대부금융 근저당권 (2021-09-10, 471,600,000원)

* 상기 말소기준권리 이후에 접수된 모든 권리 (근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임.

* 임대 관계가 미상이며 금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권. (권리 내용에 대한 세부 정보는 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 서구 청라동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 인근에 학교와 근린생활시설이 다수 분포하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 대중교통 이용이 편리하여 외부로부터의 접근성 또한 우수함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층에 해당함.

* 이용 상태: 현재 '아파트'로 이용 중임.

* 설비 내역: 상하수도설비, 난방설비, 승강기시설 등이 완비되어 있음.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있음.

* 주차 정보: 총 주차 대수 1,516대 (지하 자동 주차 1,491대, 지상 자동 주차 25대)로 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉함.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 상 '지상권'이 존재할 수 있으므로, 해당 권리의 내용 및 범위에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적임.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대 관계 및 점유 여부가 불확실하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 흐름 및 지역 내 신규 공급 등에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 청라힐데스하임 아파트로서, 신축급 건물에 양호한 입지 조건을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 겸비하고 있음.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, '지상권'이라는 인수 부담이 존재할 가능성이 있으며, 임대 관계의 불확실성 또한 잠재적 리스크 요인임.

* 최근 실거래가격을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요하며, 리스크 요인 해소를 위한 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 청라지구 내에서 주거 선호도가 높은 지역에 위치함.

* 편리한 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 가치: 아파트의 경우 일반적으로 가격 하락폭이 적고, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로, 법적 하자 없는 깨끗한 권리 인수가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 529,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월):

* 19층: 560,000,000원

* 10층: 548,000,000원

* 15층: 575,000,000원

* 최근 거래된 고층 평균 시세는 약 561,000,000원 수준임.

* 본 물건은 3층으로, 최근 거래된 고층 대비 가격 조정이 필요함. 또한 '지상권' 및 '임대 관계 미상'과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 이러한 점들을 종합적으로 감안할 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위로 추정됨.

* 이에 따라, 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안함. (입찰 시 추가적인 권리 조사 및 명도 비용 등을 고려할 필요가 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.