나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507418 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 966-3 광해리드빌 102동 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석암초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 15층 건내 제7층 제707호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 승강기설비, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 30미터, 북측으로 약 8미터, 서측으로 약 6미터의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경507418 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 (OOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 966-3 광해리드빌 102동 7층 707호이며, 해당 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 15층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다.

1.3. 면적 및 평가액

토지 면적은 14.82㎡(약 4.48평)이며, 건물 면적은 66.09㎡(약 20.00평)입니다. 감정평가액은 127,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 석암초등학교 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근 및 출입도 용이합니다. 남측 약 30미터, 북측 약 8미터, 서측 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건물 이용 및 신축 시 관련 법규 검토가 필요함을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(2002.10.19) 이후 소유권 이전(2002.12.16, 매매)이 있었습니다. 말소기준권리로는 2024년 6월 12일 접수된 여수세무서장의 압류가 있으며, 2025년 2월 13일 접수된 주식회사효광의 강제경매 개시 결정(2025타경507418)도 등기부상 말소될 것으로 예상됩니다. 이러한 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 임차인으로는 주택도시보증공사(차 )이 확인됩니다. 해당 임차인은 보증금 94,000,000원, 차임 0원으로 계약하였으며, 전입일자(사업일자)는 2023년 12월 20일, 확정일자는 2023년 11월 17일입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당신고일자는 2025년 4월 16일입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 임차인 보증금 전액이 회수될 가능성이 높습니다. 그러나 '차임 0원'이라는 계약 조건은 일반적이지 않아, 실제 임대차 관계 및 보증금 회수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인 존재 자체는 낙찰자가 인수해야 할 위험을 내포할 수 있으나, 본 건의 경우 배당 우선순위 및 배당률에 따라 인수 여부가 결정될 것입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내/외부 용도

본 건물인 광해리드빌은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 본건 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

석암초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어, 지역 내 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역은 일반상업지역 및 근린생활시설이 밀집된 곳으로, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육 시설

인근에 석암초등학교가 위치하고 있으며, 법적으로 보호받는 상대보호구역으로 지정되어 있어 주거 환경 및 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주택도시보증공사(차 ) 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. '차임 0원' 계약이라는 특이사항은 계약의 실질적인 내용을 확인하는 데 어려움을 줄 수 있으며, 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.2. 혐오시설 여부

인천 미추홀구 주안동 966-3번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 주변에 주거 및 상업 시설 외 특별히 지가 하락에 영향을 미칠 만한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 잠재적 입찰자는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 건축물 관련 규제

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획적 제한 사항을 포함하고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 조건

인천 미추홀구 주안동은 인천의 중심 생활권에 속하며, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있는 지역입니다.

7.2. 권리상 안정성

대항력 있는 임차인이 존재하지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통한 권리 소멸 가능성이 높습니다. 따라서 권리 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7.3. 잠재적 시세 상승

주안동 지역은 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선이 이루어지고 있어, 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, '광해리드빌'의 유사 면적 오피스텔이 2024년 1월 22일에 94,500,000원(52.853㎡), 2024년 7월 8일에 86,000,000원(48.945㎡)에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 66.09㎡로, 이는 비교 대상 매물보다 약 1.25배(66.09 / 52.853)에서 1.35배(66.09 / 48.945) 더 넓습니다.

위 거래가 중 7층 매물(52.853㎡)의 가격(94,500,000원)을 기준으로, 본건의 면적(66.09㎡)을 고려하여 환산하면 약 118,000,000원(94,500,000원 * (66.09 / 52.853)) 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만, 본건의 감정가(127,000,000원)는 최근 최고 실거래가(94,500,000원)보다 약 34% 높게 책정되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 '차임 0원' 계약이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8.2. 입찰가 산정

위 시세 분석 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가치와 보수적인 접근을 통해 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가(약 9,450만원)를 면적으로 환산한 가치(약 1억 1,800만원)와 감정가(1억 2,700만원) 사이에서, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종적인 시장 조사를 권장합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수될 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '차임 0원' 계약이라는 이례적인 조건은 계약의 실질적인 효력 및 임대인의 변제 능력 등을 면밀히 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다. 최근 실거래가 대비 다소 높은 감정가와 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 합리적으로 산정하는 것이 중요하며, 보수적인 접근을 통해 신중하게 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.