나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508167 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 342-30 대준블루온 102동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑온 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남서측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역(수인분당선 '숭의역')이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 15층 건물 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일 : 2016.05.27)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '아파트'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 , 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트)' 등 의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 40미터, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508167 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 342-30 대준블루온 102동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 129,000,000원

* 토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

* 토지 지분: 5.30㎡

* 건물면적: 32.45㎡ (약 9.82평) (전용면적)

* 건물 지분: 32.45㎡

* 분양면적: 약 42~49㎡ (추정)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 건물 사용승인일: 2016년 05월 27일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 15층 중 9층

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동, 숭의로터리 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 외관: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감이며, 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 접근 도로: 남동측 약 40미터, 북서측 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각 조건: 토지 및 건물 일괄매각입니다.

* 경매 신청 채권자: 조OO (부동산강제경매)

* 등기부상 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023년 03월 06일)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 조우성 (채권액 150,000,000원). 전입일 2022.02.04, 확정일 2021.12.14. 대항력 있음. 배당신고일 2024.02.20. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 P A (POMOZKOVAOLGA): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022년 03월 16일. 대항력 있음.

* 임차인 조* (조우성): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 02월 04일, 확정일자 2021년 12월 14일, 배당신고일자 2024년 02월 20일. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 배당 절차에서 소멸되지 않는 금액이 없다는 의미로 해석되며, 실제 인수되는 보증금은 조우성 임차인의 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못한 잔액이 될 수 있습니다. 이 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 합니다.)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 조*의 보증금 150,000,000원이 감정평가액 129,000,000원을 초과하므로, 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 숭의로터리 인근이라는 입지적 이점을 바탕으로 지역 내 상권의 중심 기능을 일부 수행하고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 숭의역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

* 주거 환경: 아파트 및 오피스텔이 밀집해 있어 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 조우성 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있으며, 이는 감정가를 초과하므로 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인 정보 불확실성: P A 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 나타나 추가적인 권리 관계 파악이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현재 폐문 부재 상태로 내부를 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태, 하자, 수리 필요성 등에 대한 파악이 어렵습니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물대장상 '업무시설', '공동주택', '근린생활시설' 등의 용도가 기재되어 있어, 순수 아파트와는 다른 특성을 가질 수 있습니다.

* 혐오시설: 초기 지도 검색 결과, 본건 건물에 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 입찰 전 상세한 현장 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 숭의역 역세권에 해당하여 교통이 편리한 장점이 있습니다.

* 그러나 최대 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 조우성의 보증금 150,000,000원으로, 이 금액이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 이로 인해 실제 낙찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 내부 미확인 상태이며, 임차인 정보에 대한 추가 확인이 필요한 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역과 인접하여 교통이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 숭의동 일대의 도시 개발 계획 수립 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석을 통한 잠재적 수익: 인수되는 임차인 보증금을 감안하여 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 경우, 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 매우 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 129,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 조우성 (150,000,000원)

* 본 물건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 감정가를 초과하므로, 실질적인 최소 낙찰가는 인수되는 보증금액 이상이 되어야 합니다.

* 따라서, 본 물건의 경우 최소 150,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 하며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 인수 보증금, 명도 예상 비용, 낙찰 후 예상 수리비, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주의: 인수되는 보증금 150,000,000원을 고려할 때, 본 물건에 대한 입찰 참여는 매우 신중해야 하며, 인수 금액을 포함한 총 투자 비용이 시세보다 낮다고 판단될 경우에만 검토하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.