나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503644 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 320-2 풍림아파트 101동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘남촌초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 ""풍림아파트"" 101동 3층 306호로서 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 23층건중 3층 306호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '아파트' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측의 포장도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-10-21)(저촉) 가축사육제한구역
(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경503644 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 320-2 풍림아파트 101동 3층 306호

* 용도: 아파트

* 감정가: 224,000,000원

* 건물면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

* 토지면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOO

1.2. 아파트 정보

* 아파트명: 남촌풍림1차

* 주소: 인천광역시 남동구 남촌동 320-2

* 사용승인일: 1998년 03월 23일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 421세대

* 최고층: 23층

* 건물 총 면적 (단지 전체): 49586.175㎡

* 본건 전용면적: 59.685㎡ (약 18.06평)

* 본건 토지 지분: 23.15㎡ (약 7.00평)

1.3. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 원 (2007-02-01), 이 (2013-05-06)

* 근저당:

* 현대캐피탈 (2017-01-31): 180,000,000원 (말소기준권리)

* 현대캐피탈 (2019-07-03): 19,200,000원 (말소)

* 가압류:

* 인천신용보증재단 (2024-08-05): 24,875,000원 (말소)

* 강 (2024-11-21): 24,919,855원 (말소)

* 신한카드 (2025-01-20): 6,197,555원 (말소)

* 임의경매 개시: 현대캐피탈 (2025-01-23): 168,499,280원 (말소)

* 총 등기부채권액: 255,192,410원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.

3.

* 본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '남촌초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '풍림아파트' 101동 3층 306호입니다.

* 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

2.

3.

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.

* 본건 남측 및 서측의 포장도로를 이용해 출입합니다.

2.3. 토지이용계획

2.

3.

* 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m) (2019-10-21) (저촉)

* 가축사육제한구역 (2013-03-08)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

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3.

* 말소기준권리는 2017년 01월 31일에 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (180,000,000원)입니다.

* 본 건의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

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* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

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3.

* 지상권: 해당 없음.

* 기타 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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3.

* 본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

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3.

* 교육시설: 남촌초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능합니다.

* 대중교통: 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

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3.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자가 누구인지, 보증금이나 차임이 없는 등에 대한 확인이 필요합니다. 명도 시 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계: 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 실제 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 매각기일 전 등기부 사항을 재확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 해당하는 시설은 현재 파악된 바 없습니다.

7. 종합 의견

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본건 인천지방법원 2025타경503644 (1) 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남촌풍림1차 아파트 101동 3층 306호입니다. 2025년 1월 23일 현대캐피탈의 임의경매 개시 결정으로 경매가 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 모두 소멸될 예정입니다. 임대 관계가 미상이므로 명도 시 주의가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 권리 분석상 안전하고 정상적인 경매 절차를 따른다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 지역: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로, 권리 상의 위험이 적습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시장 가격 수준에서 접근 가능한 점이 투자 포인트입니다.

9. 예상 입찰가

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3.

* 본건의 전용면적은 59.69㎡ (약 18.06평)입니다.

* 최근 시세 분석:

* 2026년 5월 21일, 59.685㎡ (17층) 실거래가: 22,000만원

* 2026년 5월 13일, 84.835㎡ (5층) 실거래가: 28,400만원

* 2026년 5월 3일, 84.835㎡ (2층) 실거래가: 25,500만원

* 최근 59.685㎡ 타입의 17층 물건이 22,000만원에 거래되었습니다.

* 본건 감정가는 224,000,000원 (22,400만원)입니다.

* 본건의 3층은 17층보다 낮은 층이므로, 유사한 가격대 또는 약간 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다.

* 하지만 감정가 역시 시장 가격을 반영하므로, 22,000만원 ~ 22,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 22,200만원

* (주의사항: 상기 입찰가는 현재 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.