나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508534 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-17 정다운주택 주건축물제1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천중앙여자고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공구상가, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 수인선 지하철역 숭의역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 화강석붙임 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

업무시설(4호), 공동주택(6세대)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 공동주택 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북동측 및 남동측으로 약6~8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508534 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-17 정다운주택 주건축물제1동 5층502호

건물명: 정다운주택

토지면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

토지지분: 31.64㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9308㎡

감정가: 310,000,000원

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

건축년도: 2022년 8월 9일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 6층 중 5층 502호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (주)

2.2. 특이사항

* 공동담보 물건임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천중앙여자고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 공구상가, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

3.2. 교통 및 도로

* 교통: 수인선 숭의역이 인근에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 도로: 북동측 및 남동측으로 약 6~8미터의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 불편함이 없습니다.

3.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교), 과밀억제권역

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권공동담보목록 (채권최고액 340,800,000원)입니다.

4.2. 소멸예정 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 경매 절차가 완료되면 아래 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을4 근저당권 (2023.09.27, 농협은행주식회사)

* 갑5 임의경매 개시결정 (2025.04.01, 농협은행)

* 갑6 압류 (2025.04.30, 인천세무서장)

* 갑7 압류 (2025.06.13, 인천광역시)

4.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 현황 파악을 위해 추가적인 조사가 필요합니다. 보증금이 0원으로 신고되었으나, 실질적인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 이용 현황

본 건물은 현재 업무시설(4호)과 공동주택(6세대)으로 이용 중입니다.

5.2. 주변 상권 특성

주변에 다양한 종류의 시설들이 혼재하고 있어, 상권의 특징을 명확히 정의하기는 어렵습니다. 그러나 업무시설, 근린생활시설, 공구상가 등이 밀집해 있어 활동적인 지역으로 볼 수 있습니다.

5.3. 최근 거래 정보 및 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 매매 거래는 2025년 9월 8일 107,500,000원(1억 750만원)에 직거래로 이루어졌습니다. 하지만 84.93㎡의 면적에 비해 매우 낮은 금액으로, 실제 시장 시세를 제대로 반영하는 거래인지 의문이 있습니다. 이 정보만을 가지고는 정확한 시세 판단이 어렵습니다. 본 건물은 2022년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 제시된 거래가는 건물 가치를 현저히 낮게 평가하고 있습니다. 따라서, 이 정보는 실제 시세와 큰 차이가 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 편의성

* 교통: 수인선 숭의역 및 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 교육: 인천중앙여자고등학교가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설: 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추어진 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서의 잠재적 갈등 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 여러 부동산이 함께 담보로 제공된 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. (권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 잠재적 리스크로 인지)

* 시장 시세와의 괴리: 제공된 최근 거래가 정보가 현저히 낮아, 실제 시장 가격과의 차이, 또는 거래 정보 자체의 신뢰성에 대한 검증이 필요합니다.

* 주변 혐오시설 여부: 본 물건지 주변에 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐차장, 대규모 공장 등)이 위치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 거주 만족도 및 향후 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. (별도 확인 필요)

8. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 역세권(수인선 숭의역)에 위치하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이나 활용도 면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 임대관계가 미상이고, 제공된 최근 거래 정보의 금액이 현저히 낮아 시세 파악에 어려움이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 주변 혐오시설 유무에 대한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 역세권 (수인선 숭의역 인근)

* 일반상업지역 내 위치

* 상대적으로 명확한 권리관계

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 310,000,000원입니다. 건물 전용면적은 84.93㎡(약 25.70평)이며, 토지 지분면적은 31.64㎡(약 9.57평)입니다.

최근 매매 정보로 제공된 107,500,000원(1억 750만원)은 84.93㎡ 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 실제 시장가를 반영하는 정보라고 보기 어렵습니다. 따라서 이 정보만을 근거로 시세를 판단하는 것은 매우 위험합니다.

일반적으로 2022년에 준공된 오피스텔의 경우, 감정가 3억 1천만원(㎡당 약 365만원)이 적정하다고 가정할 때, 본 물건의 실제 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성도 있습니다.

그러나 제공된 정보의 한계와 잠재적 리스크(임대관계 미상, 공동담보 등)를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 248,000,000원

* 감정가 90% 수준: 약 279,000,000원

따라서, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사와 주변 시세 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 다만, 이는 어디까지나 제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁률에 따라 유동적으로 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.