나이스옥션 법원경매 인천 2025타경968 [1] 인천광역시 연수구 연수동 599-5 6층1호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '연수고등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공원, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 '연수역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6~ 지상12층 중 6층 1호로서,
외벽: 석재붙임,
내벽: 판넬마감.

이용상태

'판매 및 영업시설'임.(현'연수미래포럼')

설비내역

공용부분에 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약30미터, 남동측으로 폭 약12미터, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

'판매 및 영업시설'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경968 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 599-5 6층1호 (새주소: 인천광역시 연수구 청능대로 109)

용도: 판매 및 영업시설

감정가: 233,000,000원

토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

건물면적: 78.58㎡ (약 23.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, '연수고등학교' 북서측 인근에 소재합니다. 주위로는 공동주택, 공원, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '연수역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 남서측 약 30미터, 남동측 약 12미터, 북서측 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 10월 24일 접수된 농협은행 근저당권 (162,000,000원)입니다.

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액 (등기부상 기록된 권리들의 총액)은 약 35억 8백만원 수준으로 높게 기재되어 있으나, 이는 매각으로 정리될 권리들을 포함한 금액으로 보입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특징: 본 물건은 연수동의 중심 상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

건물 용도: 현재 '판매 및 영업시설'로 이용 중이며, 건축물대장상 '판매및영업시설, 교육연구및복지시설, 근린생활시설, 업무시설, 노유자시설' 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

인접 도로: 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋고, 이는 상업 시설로서의 가치를 높입니다.

지하철 역세권: 수인분당선 '연수역'을 이용할 수 있어 외부에서의 접근성 또한 양호합니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 공동주택 단지가 많아 배후 수요가 있으며, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: '연수고등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. (상대보호구역에 해당)

교통: 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 보증금이나 차임이 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있습니다. 이는 명도 과정이나 추후 임대 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높은 점은 잠재적인 채권자 간의 다툼이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 시사할 수 있으나, 매각으로 소멸되는 권리가 명확하므로 경매 절차 자체에는 큰 영향이 없을 수 있습니다. 다만, 공동 담보 물건임을 유의해야 합니다.

용도 제한: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 용도 제한 사항을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구의 중심 상업지역에 위치한 판매시설로, 교통 및 입지 조건이 우수하여 잠재적 가치가 높습니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 다양한 용도로 활용 가능한 장점을 지니고 있습니다.

다만, 임대 관계 미상인 부분은 현장 확인이 필수적이며, 이를 통해 명확한 점유 및 임대차 현황을 파악해야 합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건으로, 권리 상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 연수역 역세권 상업지역으로, 꾸준한 수요와 미래가치가 기대됩니다.

다용도 활용 가능: 판매 및 영업시설 외에도 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 이루어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 233,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없다고는 하나, 임대차 관계 미상인 부분을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

합리적인 예상 입찰가는 감정가의 80~100% 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 명확한 임대차 관계 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 약 186,400,000원 ~ 233,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.