나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508759 [1] 인천광역시 서구 심곡동 255-14 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ""서구청"" 남측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주
택, 아파트 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(서구청역) 등의 대중교통
시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서,
외벽: 페인팅 및 치장벽돌 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인
천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건동의 집합건축물대장상 명칭은 ‘장하빌라 3동’으로 되어 있으므로 경매진행시 참고
바람.

물건 비고

1.토지 별도등기 있음.[토지 을구 1번 근저당권은 본 건과 무관하다는 신청채권자의 보정서(2026.08.13.자)가 제출됨.] 2.집합건축물대장상 명칭은 '장하빌라 3동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508759 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 255-14 4층403호

용도: 다세대주택

집합건축물대장상 명칭: 장하빌라 3동

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 74,000,000원

토지면적: 17.47㎡ (약 5.29평)

토지지분: 17.465002711496744㎡ (약 5.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

건물지분: 26.25㎡ (약 7.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 소재하며, "서구청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 등의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 서구청역이 인접해 있어 교통 여건이 우수합니다.

2.3. 주변 개발 계획 및 토지 이용 현황

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리)에 포함되어 있습니다. 이 외에도 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 부지의 서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 서OOOO의 신청으로 진행됩니다. 등기부채권 총액은 245,773,203원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2012년 9월 19일 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권(16,800,000원)입니다. 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들(전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 기타 참고사항에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

1. 토지 별도등기 관련: 토지에 별도 등기가 있으며, 토지 을구 1번 근저당권은 본 건과 무관하다는 신청채권자의 보정서(2026.08.13.자)가 제출되었습니다. 이는 본 경매 절차와 직접적인 연관이 없음을 의미하나, 토지 자체의 등기 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 집합건축물대장 상 명칭: 본 건 동의 집합건축물대장 상 명칭은 '장하빌라 3동'으로 되어 있어, 경매 진행 시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재지인 인천광역시 서구 심곡동 일대는 서구청이 인접해 있어 행정 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 이에 따른 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 발달해 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다.

4.2. 지역 경제 활성화 요인

서구청 등 공공기관의 입지는 꾸준한 유동인구를 발생시키며, 주변 아파트 단지 및 다세대 주택가와의 연계를 통해 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 (마트, 병원 등)

서구청 인근 지역으로 각종 관공서 이용이 편리하며, 대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 교육시설 (학교 등)

주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 지도 확인 필요)

5.3. 주변 녹지 및 휴식 공간

인근에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 도시 지역 내의 주거지로서 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임차인 현황 상 인수 보증금이 없는 것으로 나타나 있으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주자나 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 및 토지 관련 이슈

토지에 별도 등기가 있다는 점과 집합건축물대장 상 명칭이 실제 주소와 다를 수 있다는 점은 등기 및 행정상의 확인이 추가로 요구됩니다.

6.3. 소형 면적의 한계

건물면적이 약 7.94평으로 소형 주택에 해당하므로, 일반적인 주택 매수자보다는 1인 가구나 임대 수익 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다. 이로 인해 수요층이 제한될 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

인천광역시 서구 심곡동 255-14번지 주변에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 주거 지역에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사나 추가적인 지도 분석을 통해 미세한 영향까지는 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점: 서구청 인접으로 인한 우수한 행정 및 편의시설 접근성, 지하철역 및 버스정류장 인접으로 인한 편리한 교통 여건, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로서의 안정적인 수요 잠재력.

단점: 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 소형 면적으로 인한 수요층 제한 가능성, 토지 별도등기 관련 불확실성.

7.2. 투자 가치 평가

본건은 소형 다세대주택으로서, 입지적 이점과 비교적 낮은 감정가를 고려할 때 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 잠재적 리스크 요인에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 부동산의 매력

적은 투자금으로 소형 부동산을 확보할 수 있다는 점에서 1인 가구 증가 추세와 맞물려 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

인천 서구청 주변 지역은 지속적인 도시 개발 및 정비가 이루어질 가능성이 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 안정적인 임대 수요

주거 지역 및 행정기관 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 6,000만원에서 10,500만원 사이로 파악됩니다. 본건의 감정가는 74,000,000원이며, 건물 면적(약 7.94평) 대비 평당 가격은 약 930만원으로 산정됩니다. 최근 거래된 2001년식 10.5평 다세대주택이 6,000만원에 거래된 점과 1995년식 15.7평 다세대주택이 10,500만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 소형 면적과 연식을 감안한 적정 시세는 6,000만원 내외로 판단됩니다. 제시된 감정가와 최근 실거래가, 그리고 물건의 제반 조건(소형 평수, 임대 관계 미상 등)을 종합적으로 고려하여, 낙찰 예상 가격대는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.