나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507636 [1] 인천광역시 서구 청라동 95-1 청라큐브시그니처1차오피스텔 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라3동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 16층 1603로서,

외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로, '업무시설 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 20m, 남측 및 서측으로 로폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507636 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 95-1 청라큐브시그니처1차오피스텔 16층1603호

용도: 오피스텔

감정가: 226,000,000원

토지 면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

건물 면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 전OO

1.2. 부동산 정보

건물명: 청라 큐브시그니처 1차 오피스텔

준공년도: 2021년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 16층 1603호

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설

건축물대장 상 총 면적: 26,605.096㎡

토지 면적: 1,969.3㎡

전용 면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

주차 가능 대수: 302대 (자주식)

1.3. 권리관계

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 전희연, 보증금: 170,000,000원, 전입일자: 2022.08.08, 확정일자: 2022.06.23). 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 갑4 (경기신용보증재단 가압류, 2024.08.02)

등기부채권 총액: 205,240,485원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 본건 북측으로는 폭 약 20m, 남측 및 서측으로는 폭 약 15m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 인수되는 보증금 합계가 0원이 아니며, 배당에서 전액 변제되지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 분석 (전OO)

임차인: 전희연 (개인정보 보호를 위해 전OO으로 표기)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 8일

확정일자: 2022년 6월 23일

대항력: 있음

비고: 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청한 이력이 있습니다 (권리금액: 178,169,314원). 이는 복잡한 권리관계를 시사하므로 세밀한 분석이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(전희연)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 170,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 청라동 지역은 주거단지와 상업시설이 함께 발달한 신흥 상권입니다. 청라3동행정복지센터 인근으로 편의시설 및 행정기관 접근성이 양호하며, 주변 아파트 단지들의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 예상됩니다.

4.2. 건물 내 상가/오피스텔 현황

청라 큐브시그니처 1차 오피스텔은 총 23층 규모로, 총 335세대의 오피스텔과 근린생활시설, 업무시설로 구성되어 있습니다. 건물 내 편의시설 및 다양한 업종의 입점이 가능하며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 기능을 겸하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 청라3동행정복지센터 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거환경

대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 편의성이 높으며, 공원 등 녹지 공간도 마련되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전희연의 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 채권자-임차인 겸직 관련 복잡성

임차인 전희연이 본건 경매의 채권자이기도 하다는 점은 권리 분석 및 배당 관계를 더욱 복잡하게 만듭니다. 임차인의 채권액(178,169,314원)이 보증금(170,000,000원)보다 크므로, 경매 절차 진행 및 배당 결과에 따라 인수 보증금의 규모가 달라질 수 있습니다.

6.3. 기타 시장 리스크

부동산 시장 변동성 및 금리 인상 등 거시 경제 환경 변화에 따른 자산 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 청라동의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 상당한 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 예상되는 추가 부담액을 면밀히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인이 동시에 채권자라는 특수성은 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 청라지구의 개발 잠재력 및 주거/상업 인프라 접근성이 양호합니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(청라 큐브시그니처 1차 오피스텔)의 전용면적 약 33.58㎡~34.592㎡ 물건이 2025년 1월 거래가 220,000,000원~230,000,000원, 2026년 1월 거래가 155,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 감정가는 226,000,000원입니다.

본건의 가장 큰 부담은 보증금 170,000,000원의 임차인이 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 총 취득가(낙찰가 + 인수 보증금)가 시장가보다 낮아지도록 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시장 가치를 2025년 1월 거래 사례의 하단인 220,000,000원으로 가정할 때, 예상되는 총 취득가를 220,000,000원으로 맞추기 위해서는 임차인 인수 보증금(170,000,000원)을 제외한 입찰가는 50,000,000원 수준이 됩니다. 2026년 1월의 155,000,000원의 거래가는 이를 고려할 때, 이보다 더 낮은 입찰가를 고려할 수도 있습니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 80,000,000원을 권고합니다. 이는 제시된 인수 보증금을 포함한 총 취득가가 현재 시장가 수준 또는 그 이하가 되도록 하기 위함입니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중히 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.