나이스옥션 법원경매 인천 2025타경927 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 ""서인천선착장입구사거리"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체
로 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제1층 제108호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2020-12-31)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공히 소매점으로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 운동시설, 위락시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지),
중로2류(폭 15m~20m)(2012-01-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1), 기호(2), 기호(3)은 외부 간판상 개성곱창으로 되어 있으나, 현재 영업종료 안내문이 출입문에 부착되어 있는 바, 경매진행시 재차 확인하시기 바랍니다.

3) 본건 기호(3)의 복도측으로 유리창이 파손되어 있는 바, 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 폐업한 음식점임.(내부에 식당 집기류 그대로 놓여있음)
동일주소지 109호,110호와 경계벽 없이 통합되어 있으며, 복원이 용이한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람(감정평가서 및 2026.7.2.자 사실조회회신서 참조) 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경927 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층108호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 소매점, 현황 폐업한 음식점)

* 감정가: 714,000,000원

* 토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

* 토지 지분: 9.43㎡ (약 2.85평)

* 건물면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

* 건물 지분: 40.8㎡ (약 12.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일자: 2020-12-31

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "서인천선착장입구사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 서측의 도로를 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2024-04-19, 1,680,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,680,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전 (2024-04-19, 매매)

* 하나은행 근저당권 (2024-04-19, 1,680,000,000원, 말소기준권리)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025-03-25, 1,389,599,503원)

* 결론: 상기 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 공장 및 근린생활시설 밀집 지역에 있으며, "서인천선착장입구사거리" 인근에 위치함. 이 지역은 서구 지역 유일의 대규모 위락 상권으로, 산업단지로 둘러싸여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

* 업종 현황: 집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 폐업한 음식점으로 확인되며, 내부에 식당 집기류가 그대로 방치된 상태임. 외부 간판상 '개성곱창'으로 표시되었으나, 현재 영업 종료 안내문이 부착되어 있음.

* 임대 가능성: 현재 상태로는 공실 위험이 있으며, 업종 변경 또는 내부 정리가 필요할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 인프라: 공장 및 근린상가 밀집 지역으로, 사업 운영에 필요한 기본적인 기반 시설은 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(소매점)와 현황(폐업 음식점)이 상이함.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있어, 추후 양성화 또는 철거 등 조치가 필요할 수 있음.

* 통합 사용 및 복원: 109호, 110호와 경계벽 없이 통합되어 사용된 이력이 있어, 원상 복구 시 추가 비용 발생 가능성이 있음. (감정평가서 및 2026.7.2.자 사실조회회신서 참조)

* 건물 일부 파손: 기호(3)의 복도측으로 유리창이 파손되어 있음.

* 영업 종료 상태: 폐업한 음식점으로 내부 집기류가 방치된 상태임.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 정보가 없음.

* 주변 환경: 검색 결과, 대상타워가 위치한 지역은 공장 및 근린생활시설, 위락시설이 복합된 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 공장 밀집 지역 특성상 환경적 요소를 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 원창동 "서인천선착장입구사거리" 인근에 위치한 근린상가로, 차량 접근성이 양호하며 주변 상업 및 공장지대의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 현재 집합건축물대장상 용도와 달리 폐업한 음식점으로 사용 중이며, 위반건축물로 등재되어 있는 등 명확한 하자 요인이 존재합니다. 또한, 인접 호실과 통합되어 사용된 이력이 있어 원상 복구 등 추가적인 관리 및 비용이 필요할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 단순하여 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 근린상가 공급 부족 시, 원상 복구 및 업종 전환을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* "서인천선착장입구사거리" 인근으로, 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 자체 개발 또는 통합 활용 가능성을 보유함.

* 서구 지역 유일의 24시간 위락 상권에 속해 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 감정평가액, 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 투입될 복구 및 리모델링 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 하자 등을 고려하여 입찰가의 80~90% 수준에서 검토를 시작하나, 본건의 경우 위반건축물 등재, 현황과 공부상 용도 불일치, 폐업 상태 등으로 인해 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 계산은 이루어지지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.