나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508385 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""예술회관역"" 북동측 인근에 위치하며 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 예술회관역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건내 7층 703호로서

외벽 : 페인팅 및 석재타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.
내벽 : 인테리어 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 '공동주택'등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있으며, 서측으로 로폭 약 10m 내외의 보행자도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> [이하공란]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508385 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1129 7층703호

건물명: (정보 없음)

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 25.88㎡ (약 7.83평)

총 건물면적: 6075.22㎡ (약 1838.9평)

용도: 오피스텔

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 손OOO (손불농업협동조합)

등기부채권 총액: 153,511,308원

1.1. 1. 면적 표기

본 물건의 전용면적은 25.88㎡ (약 7.83평)이며, 총 건물면적은 6075.22㎡ (약 1838.9평)입니다.

1.2. 위치 및 건물 정보

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 예술회관역 북동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 7층 703호입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 인천문화예술회관, 인천시청 등 주요 공공시설 및 상업시설이 인접해 있어 지역 내 중심지 역할을 하는 곳입니다. 주위에는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 인근에 지하철 예술회관역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 광역 접근성이 우수합니다.

* 차량의 접근이 가능하며, 북측 및 남측으로 로폭 약 8m 및 4m의 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m의 보행자도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2012년 8월 7일 접수된 손불농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.2. 권리 관계 요약

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-30

* 확정일자: 2023-10-31

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2012-06-13 (오철민)

* 소유권 이전: 2012-08-07 (정희록)

* 근저당: 손불농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 신용보증기금 (2건), 삼성카드주식회사, 인천신용보증재단, 토스뱅크 (모두 말소)

* 임의경매: 손불농업협동조합 (본 경매 개시결정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 예술회관역 인근의 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 매우 활발합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 대형 프랜차이즈, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 롯데백화점, 현대백화점(인천점), 신세계백화점(인천점) 등이 인접해 있어 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

4.2. 상권 특징

* 교통의 요지: 예술회관역을 중심으로 유동인구가 많고, 주변 교통망이 잘 발달되어 있어 상권 활성화에 유리합니다.

* 배후 수요: 오피스텔 및 인근 주거 지역을 대상으로 한 소비 수요가 풍부합니다.

* 경쟁: 상업시설 밀집 지역으로 경쟁은 존재하나, 입지적 장점으로 이를 상쇄할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점, 홈플러스, 이마트, 롯데마트, 다이소, 올리브영 등 이용 편리.

* 문화/여가: 인천문화예술회관, CGV, 문학경기장 등 문화 시설 접근성이 우수합니다.

* 의료: 가천대 길병원 등 종합병원 이용이 용이합니다.

* 기타: 관공서(인천시청 등) 밀집 지역으로 행정 서비스 이용 편리.

5.2. 교육 시설

본건은 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 인근 학교(구월초등학교, 인천예술고등학교 등) 주변의 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

오피스텔이 밀집된 지역으로, 공실 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 시장 상황에 따른 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.2. 인근 개발 사업 (데이터센터 건설)

인근 구월동 1128-4번지에 데이터센터 건설이 추진 중인 것으로 파악됩니다 (연면적 1만893㎡ 규모). 데이터센터 운영 시 발생할 수 있는 소음, 진동 등의 환경적 영향과 이로 인한 주민 민원 가능성이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. (관련 보도: 2026년 1월, 데이터센터 건축 허가 및 주민 반발 소식)

6.3. 지역 내 쓰레기 무단투기 문제

일부 보도에 따르면 구월동 번화가 일부 지역에서 쓰레기 무단투기로 인한 거리 환경 저해 및 악취 문제가 발생하고 있는 것으로 나타났습니다. 본건의 직접적인 영향권은 아닐 수 있으나, 지역 전체의 이미지를 고려할 필요가 있습니다. (관련 보도: 2023년 5월, 2024년 1월)

6.4. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상의 주요 용도가 '공동주택'으로 되어 있으나, 본건은 '오피스텔'로 경매 정보에 명시되어 있습니다. 이는 등기 및 행정상의 분류상의 차이일 수 있으나, 향후 활용이나 재건축 등에 있어 미미한 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 오피스텔로, 지하철 예술회관역 초역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 상업지역 내에 위치하여 배후 수요가 풍부하고, 인천 시청, 예술회관 등 주요 시설과의 인접성이 좋습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 오피스텔 밀집 지역으로서의 공실 위험, 인근 데이터센터 건설로 인한 잠재적 환경 영향, 그리고 지역 내 일부 쓰레기 무단투기 문제 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천 남동구의 핵심 상업지구, 예술회관역 도보 1분 거리의 초역세권.

* 사통팔달 교통망: 지하철, 버스 등 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 배후 수요: 인천시청, 예술회관 등 주요 기관 및 상업 시설 밀집 지역.

* 권리관계 명확: 말소되는 권리 다수로 인수 부담 없음.

* 뛰어난 생활 편의성: 백화점, 마트, 병원, 문화시설 등 풍부한 편의시설 인접.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 22.48㎡ ~ 23.03㎡)의 오피스텔 거래가가 2024년 11월 8,700만원, 2025년 4월 7,500만원, 2025년 9월 7,000만원으로 나타났습니다. 이는 최근 시세 하락 또는 특정 거래 조건에 따른 것으로 보입니다.

본건의 면적은 25.88㎡로 최근 거래 사례보다 약간 넓은 편입니다. 최근 거래가 평균 약 7,733만원(약 341만원/㎡)을 기준으로 할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 8,833만원(25.88㎡ * 341만원/㎡)으로 산정됩니다. 그러나 최근 거래가 중 최저가(7,000만원)와 면적당 단가(약 311만원/㎡)를 적용한 가치(약 8,056만원)도 고려해야 합니다.

감정가 111,000,000원에 비해 최근 시세는 낮은 편이며, 특히 2025년 하반기 거래가 하락세가 두드러집니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 7,800만원 ~ 8,500만원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최근 시세 대비 적정 수준이며, 감정가 대비 약 70% ~ 76% 수준입니다.

* 투자 목적, 자금 계획, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 데이터센터 건설 등 주변 개발 이슈는 향후 시세 변동에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.