나이스옥션 법원경매 인천 2025타경878 [1] 인천광역시 서구 오류동 1640-2 검단종합공구상가 비동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 ""검단산업단지"" 내에 위치하며, 인근 일대는 북동측
대로변으로 근린생활시설, 공구상가, 일반음식점 등이 소재하는 상가지대이고, 후면으로는
중,소규모의 공장 등이 소재하는 검단산업단지임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2012.08.31)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점으로 이용중임.
(현장 간판상으로는 ""명품 부대찌개 & 해장국""으로 이용 중임.)

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상점(검단종합공구상가)의 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 북서측으로 중로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<오류동 1640-2>
준공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>

<오류동 1640-3>
준공업지역 , 지구단위계획구역(뷰티풀파크) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭
15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사
육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반
산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기준시점 현재 ""명품 부대찌개 & 해장국""은 휴업중인 것으로 조사됨.

물건 비고

1.집합건축물대장상 '일반음식점'으로 이용중임.
2.검단공구상가 관리단에서 본건 관리비 및 수선 충당금으로 5,773,369원과 본건 외 B동 202호와 함께 상수도,오수 누수 손실액이 1천만원이 있다는 청구서가 접수됨.(2026.05.14.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 인천광역시 서구 오류동 1640-2번지에 소재하며, '검단종합공구상가' 비동 2층 201호에 위치하고 있습니다. 본건은 근린생활시설, 더 정확히는 판매시설로 분류됩니다.

1.2. 건물 및 토지 내역

토지 면적은 663.72㎡ (약 200.78평)이며, 건물 면적은 411.60㎡ (약 124.51평)입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조이며, 2012년 8월 31일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경878 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 752,000,000원입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 개요 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단산업단지' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 북동측 대로변을 따라 근린생활시설, 공구상가, 일반음식점 등이 소재하는 상가지대가 형성되어 있으며, 후면으로는 중, 소규모 공장들이 밀집한 검단산업단지 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건 북동측으로는 광대로, 북서측으로는 중로의 포장도로가 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

토지는 준공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 일반산업단지 등으로 지정되어 있으며, 광로, 중로 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 7월 28일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 등기사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않았습니다. 임차인 관련하여 인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 파악됩니다. 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징 및 배후 수요

본건이 위치한 검단산업단지 내 상가 지역은 공구상가 및 관련 업종 밀집 지역으로, 산업단지 근로자 및 인근 상가를 이용하는 고객을 주요 배후 수요로 합니다.

4.2. 업종 현황 및 경쟁 환경

주변으로는 다양한 판매시설 및 근린생활시설이 자리하고 있으며, 최근 검단신도시 개발과 더불어 상권이 확장되고 있는 추세입니다. 다만, 단일 업종의 과밀화보다는 다양한 업종이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 본건 이용 현황

집합건축물대장상 '일반음식점'으로 이용 중이며, 현장 간판 상으로는 '명품 부대찌개 & 해장국'으로 확인되었습니다. 다만, 기준시점 현재 해당 점포는 휴업 중인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 오류동 검단산업단지 인근에는 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원, 은행 등은 차량으로 이동 시 인근의 주요 상업지구를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

검단산업단지 내 위치한 특성상, 인근에 공장 시설이 다수 소재합니다. 또한, 인천 서구 지역에서는 건설폐기물 처리 시설이나 소각장 등 환경 관련 시설 설치에 대한 논의가 있어, 이러한 시설의 입지 가능성 및 운영 여부에 따라 환경적 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 본건 바로 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점포 운영 관련 리스크

현재 휴업 상태인 점포를 인수하게 되므로, 재개업 또는 업종 변경 시 추가적인 인테리어 및 시설 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경에 따라 초기 영업에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 및 법규 관련 리스크

유동화 물건이라는 점은 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성을 가질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 규제(준공업지역, 산업단지 등)는 향후 건물 사용이나 용도 변경에 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 리스크

인근의 산업단지 및 공장 밀집 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인이 생활이나 영업에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천 서구 오류동 검단산업단지 내에 위치한 상가 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다. 입지상 교통이 편리하고 대로변에 인접해 있으며, 주변 상권 또한 형성되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 최근에 사용 승인되었습니다.

7.2. 시장성 및 가치 평가

검단산업단지라는 지역적 특성상, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 최근 검단신도시 개발과 더불어 지역 전반의 부동산 가치가 상승하는 추세에 있으며, 이는 본건의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 점포가 휴업 중이라는 점은 잠재적 투자자에게 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 단기 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 검단산업단지 내 상가로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 명확하고 확실한 자산 취득이 가능합니다.

8.2. 장기 투자 포인트

* 검단신도시 개발 수혜: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 뷰티풀파크 지구단위계획구역: 해당 구역 지정은 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 가격 산정 근거

감정가는 752,000,000원이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 본건은 현재 휴업 중이므로, 명도 및 재임대/재개업에 소요되는 시간과 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 입찰가 제안

보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 601,600,000원에서 676,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 물건의 낙찰가 추이를 면밀히 분석한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.