나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508234 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-10 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건(통칭 성신홈타운빌라)은 인천 미추홀구 주안동 소재 ""신기시장"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지와 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경
보통시됩니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한
편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508234 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-10 2층201호 (도로명: 인천광역시 미추홀구 주승로 104-1)

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물면적: 57.52㎡ (약 17.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천 미추홀구 주안동 소재 "신기시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC새시 창호입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북측으로 폭 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을20 근저당권 (주식회사한마음에이엠씨대부, 2024-08-01 접수, 90,000,000원) 입니다.

* 총 등기부채권액: 95,000,000원 (근저당 90,000,000원 + 전세권 5,000,000원)으로, 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사한마음에이엠씨대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 제공되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (인수되는 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "신기시장" 남동측 인근 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

* 주변에 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 주변 다세대/빌라 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

* 건축 연도를 고려할 때, 신축 빌라에 비해 감정가가 상대적으로 높게 책정되었으나, 최근 실거래가는 8천만원대에서 1억 2천만원대까지 다양하게 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 무난합니다.

* 편의시설: "신기시장"이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 대상 물건지는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* *혐오시설 확인:* 지도 및 주변 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 정확한 임대 관계를 파악하기 어렵다는 점은 주의가 필요합니다.

* 건물 노후 가능성: 2001년 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (준공년도 2001년 기반)

* 제시외 물건 없음: 토지 및 건물 제시외 면적이 없어 공부와의 차이는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 신기시장 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 명확하지 않은 점과 건물 노후 가능성은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 법적 위험이 적습니다.

* 양호한 입지 조건: 시장 접근성과 교통 여건이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

* 명도 용이성: 인수되는 보증금이 없어 명도 과정이 비교적 순탄할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 주변 최근 실거래가 (2026년 5월 기준): 82,000,000원 ~ 122,000,000원 (주택 연식 및 면적 상이)

* 비교 분석:

* 최근 매매된 유사 면적(약 43~44㎡)의 빌라들은 8,200만원 ~ 9,000만원 선에서 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적(57.52㎡)은 비교 대상보다 다소 크나, 감정가는 125,000,000원으로 책정되었습니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* *권고 입찰가:*

* 감정가의 80% 수준: 100,000,000원

* 최근 실거래가 상단 및 감정가 등을 종합적으로 고려 시, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.