나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507846 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 가정역 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 제반
교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2023.02.10.인
철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물내 4층 408호로서
외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : 샷시조창 등

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설(의원)으로 되어 있으나 기준시점 현재는 공실상태에 있었음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측과 동측 및 남측으로 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

지적미정리 상태이나 집합건축물대장(표제부)상에는 일반상업지역으로 등재되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.공부상 근린생활시설(의원)이나 현재는 공실임. 대지권 미등기이나 토지의 소유권 대지권이 추후 적정하게 배분되는 것을 전제로 구분건물과 토지의 소유권을 일체로 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고바람(감정평가서 참조)
2.수분양자가 대지권 면적 포함한 대금납부 소명자료 제출(신청채권자의 2025. 3. 10.자 보정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507846 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층408호

용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설(의원))

감정가: 223,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡, 토지 제시외면적: 0.00㎡)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.87평) (건물지분: 35.96㎡, 건물 제시외면적: 0.00㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 가정역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건축물 사용승인일자는 2023년 02월 10일이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 408호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시조창 등으로 마감되어 있습니다.

토지는 대체로 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

본건 건물이 소재하는 부지의 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

지적미정리 상태이나, 집합건축물대장상 일반상업지역으로 등재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (안양원예농업협동조합, 2023.07.21. 접수, 채권최고액 274,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 564,000,000원입니다.

기타 권리로는 갑2 소유권이전1번신탁등기말소(2023.07.21. 접수), 을2 근저당권공동담보목록(주식회사웨스턴팔오, 2023.08.23. 접수, 채권최고액 390,000,000원), 갑3 임의경매(안양원예농업협동조합, 2025.02.26. 접수, 신청채권액 147,766,623원) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 개요 없음으로 표기되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천지하철2호선 가정역 인근의 일반상업지역으로, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

최근 개발이 이루어지고 있는 루원시티의 일부로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 시장 환경

인근에 다수의 근린생활시설과 업무시설이 자리하고 있어 잠재적 고객층을 확보할 수 있습니다.

신축 건물로서 비교적 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

루원시티 내 일부 상업 지역은 CGV와 같은 앵커 테넌트 및 대규모 주거 단지의 고정 수요에 힘입어 성공적인 모습을 보일 수 있으나, 양극화 현상도 나타날 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천지하철2호선 가정역 도보 이용 가능 거리입니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

루원시티 내에는 복합문화시설, 영화관, 홈플러스, 스타벅스 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 쇼핑, 문화, 여가 생활을 즐기기에 편리합니다.

각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육시설

인근에 인천가정초등학교, 가정중학교, 신현고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.4. 혐오시설

현재 파악된 바로는 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본 건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 감정평가 시 추후 적정하게 배분될 것을 전제로 구분건물과 토지의 소유권을 일체로 평가하였으므로, 경매 진행 시 이 점을 반드시 참고해야 합니다. 수분양자가 대지권 면적을 포함한 대금 납부 소명자료를 제출해야 하는 상황이므로, 이와 관련된 추가적인 절차나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태

공부상 근린생활시설(의원)이나 현재는 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 향후 임차인을 확보하기 위한 마케팅 및 시설 관리 노력이 필요합니다.

* 임대 관계 미상

임차인 현황에 인수되는 보증금이 없다고는 하나, 실제 임대차 관계나 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 지적 미정리 상태

토지가 지적 미정리 상태로, 토지 이용 계획 및 권리 관계에 일부 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철2호선 가정역 초역세권에 위치한 신축 상가로, 입지적 장점이 뛰어나고 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 이 문제가 어떻게 해결될지에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

감정평가 시 이 리스크를 고려하여 평가되었으므로, 낙찰자는 대지권 문제 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

권리관계는 낙찰 후 대부분 소멸될 예정으로 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄

인천지하철2호선 가정역과 바로 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성이 탁월합니다.

* 신축 상가

2023년 준공된 건물로, 최신 설비와 깔끔한 내외부 상태를 유지하고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력

루원시티 개발 사업과 함께 상권이 활성화될 가능성이 높아 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적 초기 투자 가능성

대지권 미등기 등 특이사항으로 인해 감정가가 형성되었을 수 있으므로, 문제 해결 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 대지권 미등기라는 특이사항과 현재 공실 상태 등을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 상가 시세, 예상 임대 수익률, 대지권 문제 해결 예상 비용, 향후 루원시티 개발 계획 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 상기 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.