나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507727 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건(사용승인일 : 2012.01.06.)내 6층
605호로서
- 외벽 : 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507727 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층605호

건물구분: 도시형생활주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 3.97㎡ (약 1.20평)

건물면적: 13.11㎡ (약 3.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 밀집 지역입니다. 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 세장형의 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(접함)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리는 2023년 05월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 5번 순위의 주택임차권 등기(강은지)입니다. 해당 임차인은 2021년 01월 19일 전입신고를 하였고, 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며, 확정일자 2021년 01월 06일, 배당신고일자 2023년 04월 25일입니다. '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있습니다. 즉, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 해당 임차인의 보증금 100,000,000원을 제외한 다른 권리 분석 결과로 판단되며, 본 임차인의 보증금 100,000,000원은 인수 대상이 될 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강은지)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-19

* 확정일자: 2021-01-06

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수함.

1.3. 상권분석

본 물건은 간석오거리역 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 양호한 편입니다. 주거용 건물(도시형생활주택, 다세대주택, 오피스텔)과 상업시설이 복합적으로 분포하고 있어 배후수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 2012년 01월 06일 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 6층에 위치한 605호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시로 되어 있습니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설 등이 갖추어져 있으며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 100,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가가 73,000,000원이므로, 경매 낙찰가율에 따라 임차인의 보증금 잔액 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 총 매입 비용을 증가시키는 요인이 됩니다. 또한, 도시형생활주택으로서 일반 아파트와는 다른 규제나 관리의 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비교적 최근에 건축(2012년)된 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 13.11㎡(약 3.97평)의 전용면적이 매우 협소하며, 무엇보다 100,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 예상됩니다. 따라서 낙찰가 결정 시 임차인의 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 검토하고, 잔액 인수 시 총 매입 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 간석오거리역 인근 역세권 입지

* 2012년 준공된 비교적 신축 건물

* 주거 밀집 지역으로 상업 및 생활 편의시설 접근 용이

* 13.11㎡ 소형 면적으로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있음

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 73,000,000원입니다. 하지만, 100,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 다른 권리 분석 결과로 이해됩니다. 실질적인 총 매입 비용은 낙찰가와 인수해야 하는 임차인 보증금 잔액의 합계가 될 가능성이 높습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 73,000,000원의 70% ~ 80% 수준인 51,100,000원 ~ 58,400,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 총 매입 비용은 임차인 보증금 인수 금액에 따라 이보다 상당히 높아질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 입찰 예정자는 배당표를 면밀히 검토하여 임차인 보증금의 배당 예상액을 확인하고, 인수될 보증금 잔액을 고려하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.