나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506940 [1] 인천 남동구 만수동 1042, 106동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""남동중학교"" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제10층 제1003호로서,
(사용승인일 : 1991.11.29.)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 아파트임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1 : 세장형 토지로서 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.
일련번호 2 : 일련번호 1 토지와 연접한 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해서 접근할 수 있으며, 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천 남동구 만수동 1042, 106동 10층 1003호 (만수 광명14차 아파트)

1.2. 건물 정보

용도: 아파트

건축년도: 1991년 11월 29일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제10층

전용면적: 84.38㎡ (약 25.5평)

분양면적: 제공된 정보 상 전용면적 84.38㎡ (약 25.5평)으로 파악됨.

1.3. 토지 정보

토지면적: 37.87㎡ (약 11.4평)

토지지분: 37.871㎡ (약 11.4평)

1.4. 감정가

294,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경506940 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "남동중학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이순옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-07-21

대항력: 없음

비고: 임차인 이순옥은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요함.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 만수동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함. 상업 활동은 주로 단지 내 및 주변 지역 주민을 대상으로 이루어지는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 소재함.

주변 편의시설: 근린생활시설 등이 인접하여 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

5.2. 교육시설

인근 교육시설: 남동중학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 기타 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호한 편임.

토지이용계획 상 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당함 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086).

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 넓은 의미의 남동구 지역에는 공업지구가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 건물 노후도

본건 아파트의 사용승인일은 1991년 11월 29일로, 약 35년 경과한 노후 건물임. 장기수선충당금 적립 현황, 건물 내외부 유지보수 상태 등을 면밀히 확인하여 향후 발생할 수 있는 수리 비용을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 15층 아파트 중 10층의 부동산임의경매 물건임.

건축된 지 35년이 경과하였으나, 사용승인일 기준으로는 비교적 양호한 상태로 추정되며, 인근 학교 및 근린생활시설과의 접근성이 좋음.

토지 및 건물 일괄 매각이며, 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 분석되어 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 남동중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 실거주 및 재건축/리모델링 잠재력: 노후 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

* 낮은 인수 부담: 권리 분석 상 인수되는 보증금 및 권리가 없어 명확한 추가 비용 부담 없이 취득 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

감정가는 294,000,000원이며, 최근 실거래가 자료(2026년 5~6월)는 28,800만원에서 30,200만원 사이에 형성되어 있음.

본건은 15층 건물 중 10층으로 층수 면에서 선호도가 있을 것으로 예상됨.

인수되는 보증금이 0원으로 분석되므로, 감정가를 기준으로 하되 최근 실거래가를 고려하여 경쟁을 예상하며, 285,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 현재 시세, 경매 시장 상황, 본건의 구체적인 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.