나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507547 [1] 인천광역시 동구 만석동 산3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 만석동에 소재하는 섬(물치도)으로 월미도의 북서측, 영종도 구읍뱃터 북동측에 위치하며, 주위는 사면이 바다로서 본섬 기준 동측으로 인천북항, 남동측으로 월미도, 서측으로 영종하늘도시가 소재함.

교통상황

본 섬으로의 여객선 운항은 영종도 개발이후 2013년쯤 중단되어, 대중교통 수단의 접근이 어려운 상태이며, 섬내 해안도로가 개설되어 있으나, 파손되어 교통상황이 열악함.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 급경사지인 섬으로 이용상황은 과거 관광지로 이용되었으나 현재 기존 여객선 운항이 중단되면서 무인도가 되었으며, 자연림 과 일부 건부지 및 도로 등으로 이용중임.

본건은 해안도로를 따라 현대화된 별도의 시설은 없고 노후화, 훼손 및 파손된 건물(판매시설, 음식점, 숙박시설등)과 변소등이 설치되어 있으며, 섬 내부는 대체로 자연림상태임.

인접 도로상태

남측에 선착장(일부 파손된 상태)이 위치하여 있으며, 섬 둘레를 일주하는 포장도로가 개설되어 있으나 일부 파손되었음. 자연림 내에는 산책로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(동구 환경보전과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(2020-02-03)(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목은 ""임야""이나 일부가 건부지 및 도로 등으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대부분 시멘트블럭조 및 철근콘크리트 단층 구조임.

이용상태

관광휴계시설 및 지원시설로 과거에 이용되었으나, 현황은 여객선 미운행으로 사람이 거주하지 않은 무인도로 장기간 공실 및 관리하지 않은 상태로서 노후화 및 훼손이 심한 상태임.

설비내역

위생시설 등이 있으나 현재 장기간 공실 및 방치로 인하여 가동중지된 상태임.

부합물 및 종물

제시외건물이 일부 있으나 장기간 방치로 인한 훼손이 심하고 대부분 멸실상태임.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 건축물대장상 등재된 건물 중 일부는 구조, 면적, 용도 등으로 보아 물적동일성이 인정되지 않아 확인불능 처리함.
(감정평가 명세표 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-귀 제시목록상 건물 일부는 만석동 산3번지외 118,119,117,117-1 등 국유지등에 소재하고 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.토지의 공부상 지목은 '임야'이나 일부가 '건부지 및 도로'로 이용 중임.
3.본 건 토지상에 자생 중인 수목은 경제적 가치가 희박하여 본 건 토지에 포함하여 평가하였음.
4.제시목록 및 건축물대장상 등재된 건물 중 일부는 구조, 면적, 용도 등으로 보아 물적동일성이 인정되지 않아 '확인불능' 처리하여 평가에서 제외하였고(감정평가명세표 참조), 대부분 건물이 방치되어 창문기둥, 천장 등 성한 것이 거의 없고, 섬 접안시설 및 해안도로가 거의 소실되거나 훼손되어 차량은 물론 사람의 통행도 어려운 상태임(현황조사보고서 참조)
5.제시 외 건물이 일부 있으나 훼손이 심하고 대부분 멸실 상태임.(매각 제외) 잔존 구조물 중 일부는 4.항에서 설명한 '확인불능' 건물과 관련된 것으로 보이나, 현황 및 훼손 정도 등을 감안할 때 동일성을 명확히 특정하기 어려움.(2026.08.14자 사실조회회신서 참조).
6. 일반건축물대장상 2008.08.29. 점포 철파이프 300㎡ 무단증축으로 '위반건축물' 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경507547 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 동구 만석동 산3이며, 근린시설 용도로 감정가는 9,433,053,590원입니다.

토지 면적은 61,948.00㎡ (약 18,737.47평)이며, 건물 면적은 1,506.89㎡ (약 455.85평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 안OOOOO (안양원예농업협동조합)입니다.

토지의 공부상 지목은 '임야'이나 일부는 '건부지 및 도로'로 이용 중이며, 건물 대부분은 방치되어 훼손 및 멸실 상태에 있습니다.

특이사항으로는 분묘기지권이 존재하며, 일반건축물대장상 2008년 8월 29일 점포 철파이프 300㎡ 무단증축으로 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 동구 만석동에 소재하는 섬(물치도)으로, 월미도의 북서측, 영종도 구읍뱃터 북동측에 위치합니다. 주위는 사면이 바다이며, 본 섬 기준 동측으로 인천북항, 남동측으로 월미도, 서측으로 영종하늘도시가 소재합니다.

섬으로의 여객선 운항은 영종도 개발 이후 2013년경 중단되어, 현재 대중교통 수단의 접근이 매우 어려운 상태입니다. 섬 내 해안도로가 개설되어 있으나, 파손되어 교통 상황이 열악합니다.

토지 형태는 대체로 부정형의 급경사지인 섬이며, 과거에는 관광지로 이용되었으나 현재는 무인도가 되어 자연림과 일부 건부지 및 도로 등으로 이용 중입니다. 섬 내 해안도로를 따라 노후화, 훼손 및 파손된 건물(판매시설, 음식점, 숙박시설 등)과 변소가 설치되어 있으며, 섬 내부는 대체로 자연림 상태입니다.

남측에 선착장(일부 파손된 상태)이 위치하며, 섬 둘레를 일주하는 포장도로가 개설되어 있으나 일부 파손되었습니다. 자연림 내에는 산책로가 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 무인도서기타(개발가능), 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

말소기준권리는 2020년 4월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 을4, 갑32, 을5, 을6, 을7, 을8, 갑33, 갑35, 갑37, 갑38 등 다수입니다.

다만, 등기부 채권 총액이 22,864,496,027원으로 매우 높으며, 특히 주식회사디벨로퍼6차의 근저당권(을6, 을7, 을8)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있으나, 그 채권액이 상당합니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권개요가 기재되어 있으나, 구체적인 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 섬 지역으로, 과거 관광지로 운영되었으나 현재는 접근성 저하와 시설 노후화로 인해 전통적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 향후 개발 가능성에 따라 특수 목적의 상권 형성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

섬 지역이며 여객선 운항이 중단되어 대중교통 접근이 거의 불가능합니다. 섬 내 해안도로 파손 등 기반시설이 매우 열악하며, 편의시설 및 생활 편의에 대한 정보는 제공되지 않아 사실상 생활이 불가능한 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약을 가할 수 있습니다.

* 건물 훼손 및 멸실: 대부분의 건물이 방치되어 심하게 훼손되거나 멸실 상태로, 철거 또는 재건축에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 접근성 및 기반시설 부족: 여객선 운항 중단으로 인한 접근성 저하, 파손된 해안도로 등 기반시설 미비로 이용에 큰 불편이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 있어 건축 관련 법규 준수에 문제가 있을 수 있습니다.

* 확인불능 건물: 일부 건물은 물적 동일성이 인정되지 않아 확인이 불가능하며, 이는 향후 활용에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 국유지 소재 가능성: 건물 일부가 국유지에 소재할 가능성이 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* 대규모 채권 총액: 총 등기부 채권액이 228억원을 초과하여 채권 정리에 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 동구 만석동에 위치한 섬으로, 과거 관광지로 운영되었으나 현재는 접근성이 극히 낮고 시설이 훼손 및 방치된 상태입니다. 지목은 임야이나 일부 건부지 및 도로로 이용되고 있으며, 분묘기지권 및 위반건축물 등재 사실로 인해 추가 조사와 주의가 요구됩니다. 대부분의 건물이 멸실 및 훼손 상태이며, 일부 건물은 확인이 불가능하여 활용에 제약이 많습니다. 대규모 채권 총액과 일부 잔존하는 근저당권은 면밀한 검토가 필요합니다. 섬이라는 희소성 외에는 전통적인 부동산 가치를 논하기 어려우며, 향후 개발 가능성이나 특수 목적 활용 가능성에 대한 심층적인 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 섬이라는 희소성 및 잠재적 개발 가치

* 광활한 토지 면적(61,948.00㎡)으로 인한 활용 가능성

* 향후 개발 계획 수립 시 독특한 입지 조건 활용 가능성

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 건은 물적, 법적, 접근성 측면에서 상당한 리스크를 내포하고 있으며, 건물 상태가 매우 열악하고 기반시설이 부족합니다. 또한, 분묘기지권, 국유지 소재 가능성, 확인불능 건물 등 추가적인 조사와 비용이 필요한 요소가 많습니다. 토지 감정가 9,433,053,590원을 기준으로 하되, 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사, 분묘기지권 및 국유지 관련 법률 검토, 잔존하는 권리에 대한 명확한 확인, 그리고 향후 개발 및 복구에 소요될 총 비용 추정이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.