나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507416 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 55-332 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용일초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택 및 단독주택위주의 주택지대에 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 조적조 슬래브지붕 2층 건물 내 제지하층 제2호로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비와 급배수설비 및 도시가스 개별난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 용현동 55-332는 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 지적재조사사업지구(용현7 지적재조사사업 예정지구(인천광역시 미추홀구 공고 제2024-1703호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경507416 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 55-332 지하층2호

건물명: 영주빌라

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 43,600,000 원

토지면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

건물면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용일초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 단독주택 위주의 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 5월 16일자 엠메이드대부의 가압류(갑5)입니다.

본건 강제경매는 2025년 2월 13일자 엠메이드대부유한회사에 의해 신청되었으며, 채권금액은 21,667,868원입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수하는 권리 부담은 없습니다.

소유권 변동 내역은 이태원(2008.05.16) -> 김형수(2009.09.25) -> 이종원(2023.06.14, 매매) 순입니다.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상인 것으로 파악되었습니다.

보증금 인수 부담은 없으나, 명도시 점유 관계 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 개요에 대한 언급은 있으나 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

38. 67㎡(1991년 건축, 2층) 거래가: 6,000만원

32. 76㎡(1996년 건축, 2층) 거래가: 6,690만원

69. 25㎡(2004년 건축, 4층) 거래가: 11,000만원

본건은 34.34㎡ 면적에 1990년 건축된 지하층 주택입니다. 최근 유사 면적(32.76㎡)의 거래가(6,690만원)를 고려할 때, 본건의 시세는 감정가(43,600,000원)보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 환경

본건은 용일초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 제공된 정보 상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 북서측 인근에 용일초등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건축물 정보

건축물 명칭은 영주빌라이며, 1990년 1월 5일에 사용승인되었습니다.

구조는 조적조 슬래브지붕으로, 지하 1층, 지상 2층 건물 내 지하 2호에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 건축된 지 약 36년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 별도의 특이사항이나 주의사항은 명시되지 않았습니다.

임대 관계 미상으로, 명도시 임대차 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. (단, 보증금 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 공부와의 차이

현황과 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 지적재조사사업지구 등으로 지정되어 있습니다. 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동 소재 영주빌라 내 지하층 다세대주택입니다.

권리 관계는 모두 소멸되어 인수 부담이 없으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 지하층이라는 점과 건물 노후도, 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 경쟁력 있는 시세: 최근 실거래가 추이 분석 시, 감정가 대비 시세 상승 여력 존재.

안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적 하자 없음.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분 포함으로 안정적인 소유권 확보 가능.

초등학교 인접: 우수한 교육 환경으로 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43,600,000원입니다.

최근 주변 유사 면적(32.76㎡)의 거래가가 6,690만원임을 감안할 때, 본건(34.34㎡)의 시세는 약 6,000만원에서 7,000만원 범위로 추정됩니다.

물건의 지하층이라는 점과 약 36년의 건물 노후도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.