나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8999 [1] 인천광역시 중구 도원동 35-3 로얄하이츠빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 '광성중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독·
다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고)
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천
연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경8999 (1) [cite: provided data 1]

* 소재지: 인천광역시 중구 도원동 35-3 로얄하이츠빌라 3층 303호 (신주소: 인천광역시 중구 도산로22번길 23-7) [cite: provided data 1]

* 용도: 다세대주택 [cite: provided data 1]

* 감정가: 70,000,000원 [cite: provided data 2]

* 토지면적: 13.11㎡ (약 3.96평) [cite: provided data 3]

* 건물면적: 40.77㎡ (약 12.33평) [cite: provided data 4]

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각 [cite: provided data 5]

* 경매구분: 부동산 임의경매 [cite: provided data 6]

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO [cite: provided data 7]

* 특이사항: 유동화 물건 [cite: provided data 8]

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 도원동 소재 '광성중학교' 남서측 인근에 위치합니다. [cite: provided text block 9 - 위치 및 주위환경]

* 주변 환경: 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위환경은 보통입니다. [cite: provided text block 9 - 위치 및 주위환경]

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. [cite: provided text block 9 - 교통상황]

* 토지 형상 및 이용: 부정형의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. [cite: provided text block 9 - 토지의 형상 및 이용상태]

* 인접 도로: 본건 남서측 및 남동측으로 세로(불)에 접합니다. [cite: provided text block 9 - 인접 도로상태등]

1.2. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호입니다. [cite: provided text block 9 - 건물의 구조]

* 외벽: 타일붙임 마감 등입니다. [cite: provided text block 9 - 건물의 구조]

* 창호: 샷시창 등입니다. [cite: provided text block 9 - 건물의 구조]

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다. [cite: provided text block 9 - 이용상태]

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. [cite: provided text block 9 - 설비내역]

* 준공일: 1996년 5월 14일 [cite: provided text block 20 - 건축물표제부 요약 JSON]

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 9월 6일자 신한은행 근저당권 (을6) [cite: provided text block 12 - 집합건물 등기부요약]

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (다만, 지상권 개요는 비고로 되어 있어 확인 필요) [cite: provided text block 13 - 물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황:

* 이기태: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-16. 대항력 없음. [cite: provided text block 10 - 임차인현황]

* 참고: 금액이 미상이라도 전입일자가 있으므로 명도 시 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. [cite: provided data - general instructions]

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided text block 11 - 권리분석]

* 등기부채권 총액: 42,000,000원 (말소기준권리 근저당액) [cite: provided text block 12 - 집합건물 등기부요약]

1.4. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 중구 도원동에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다. [cite: provided text block 9 - 위치 및 주위환경]

* 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기능을 합니다. [cite: provided text block 9 - 위치 및 주위환경]

* 최근 2026년 7월 9일 및 7월 13일 거래된 유사 물건 사례는 다음과 같습니다.

* 현대빌라 (전용 43.4㎡): 5,200만원 [cite: JSON data 14, 16]

* 선경하이츠빌라 (전용 41.79㎡): 6,700만원 [cite: JSON data 15, 17]

* 본건(전용 40.77㎡)과 유사한 면적과 시기의 건물들이 5,200만원에서 6,700만원 사이에 거래되었으며, 이는 본 물건의 시세를 파악하는 데 참고가 됩니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: '광성중학교' 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 주거지대로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. [cite: provided text block 9 - 위치 및 주위환경]

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided text block 9 - 교통상황]

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 제공된 자료를 종합할 때, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다. (다만, 실시간 지도 검색을 통한 심층 확인은 제한적입니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 법적 관계나 특이사항이 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: provided data 8]

* 임차인 명도: 비록 대항력 없는 임차인이지만, 전입일자가 있으므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. [cite: provided text block 10 - 임차인현황]

* 건물 노후: 1996년에 준공되어 약 30년 된 건물로, 장기적인 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다. [cite: provided text block 20 - 건축물표제부 요약 JSON]

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided text block 9 - 토지이용계획 및 제한상태]

1.7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 중구 도원동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 주거 환경이 보통 수준입니다. [cite: provided text block 9]

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 물건 자체의 안전성은 높다고 판단됩니다. [cite: provided text block 11, 13]

* 최근 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 명도 관련 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 클린 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 최근 시세 반영: 유사 물건의 실거래가를 통해 합리적인 시세 파악이 가능합니다.

* 주거 가치: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 주거 용도로서의 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 70,000,000원.

* 최근 실거래가 범위: 5,200만원 ~ 6,700만원 (전용 면적 기준).

* 본건의 전용면적(40.77㎡)과 유사한 시세 범위를 고려하면, 5,500만원 ~ 6,500만원 수준에서 낙찰가 형성이 예상됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~80% 선에서 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

* 보수적으로는 60% 선인 42,000,000원부터 시작하여, 시세 범위를 감안한 5,500만원 ~ 6,000만원 사이의 입찰가를 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.