나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508196 [1] 인천광역시 계양구 작전동 192 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천화전초등학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제402호로서,
외벽: 스톤스프레이 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약4M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

작전동 192 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음
등기 상 주택명이 없으나, 현황 상 '리치타운 2동'으로 통용됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508196 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 192, 4층 402호 (리치타운 2동으로 통용)

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 27.85㎡ (약 8.42평)

건물면적: 40.93㎡ (약 12.38평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 사용승인일: 2011-11-01

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 주변에 아파트 및 다세대주택이 소재한 주거 지역입니다. 인천화전초등학교에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

물건 서측으로 노폭 약 4M의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특정 혐오시설(고물상, 공장, 쓰레기 처리장 등)에 대한 즉각적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경508196)입니다.

* 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경508196)

* 채권자: 이OO (본 정보에서는 이동하로 기재되어 있으나, 채권자 명칭과 경매 개시권리자 명칭 혼동 가능성 있음. 강제경매 신청은 150,000,000원.)

* 접수일자: 2025-03-19

* 권리종류: 강제경매

* 말소여부: 말소 (말소기준권리)

* 주택임차권 (이동하)

* 권리자: 이동하

* 접수일자: 2025-02-26

* 권리금액: 150,000,000원

* 전입일자: 2022-02-04

* 확정일자: 2022-01-09

* 말소여부: 인수

* 비고: 대항력 있음, 선순위임차권. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 시 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 소유권이전 (정대현, 손재현)

* 권리 종류: 소유권이전

* 접수일자: 2011-11-18 (정대현), 2022-03-15 (손재현)

* 말소여부: 인수

인수되는 보증금은 150,000,000원이며, 임차인 이동하의 보증금 전액이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따른 낙찰 시 배당표 상 추가 지급액이 없다는 의미로 해석될 수 있으며, 대항력 있는 선순위 임차인이므로 보증금 인수 의무는 유효합니다.)

1.3. 상권분석

대상 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변 지역은 아파트 및 다세대주택이 주를 이룹니다. 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거지의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 인천화전초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인 이동하는 150,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 선순위 임차권이므로 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 실제 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 입찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

* 토지에 관한 별도등기: 토지에 별도등기가 존재하나, 효력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부상의 맹점이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기상 주택명 부재: 등기부상에는 주택명('리치타운 2동')이 명시되어 있지 않으나, 현황에서는 해당 명칭으로 통용되고 있어 혼란의 여지가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동의 다세대주택으로, 감정가는 126,000,000원입니다. 최근 실거래가 사례를 볼 때, 건물 면적(40.93㎡)이 유사한 2000년대 초반 준공 건물의 경우 11,300만원 수준에 거래된 사례가 있으며, 본 물건은 2011년에 준공되어 신축 연차가 더 짧다는 점을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 150,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수 의무입니다. 이는 본 물건의 감정가를 초과하는 금액으로, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 총 비용이 매우 높아질 수 있음을 시사합니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 연차: 2011년 준공으로 주변의 오래된 다세대주택 대비 신축 연차가 짧아 주거 가치가 높을 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 인천화전초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 계양구 지역의 개발 계획이나 인프라 개선에 따라 향후 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다. 최근 실거래가 중 본 물건과 면적이 유사한(41.86㎡) 1997년 준공 건물이 113,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건물의 감정가는 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

하지만 150,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 이에 대한 위험 프리미엄을 반영하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 부동산 자체의 가치 대비 입찰가를 산정할 때, 감정가의 80% 수준인 100,800,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 순수 물건 가치에 대한 입찰 희망가이며, 실제 매수 시에는 여기에 인수해야 할 임차 보증금 150,000,000원이 추가로 합산되어 총 실질 매수 비용은 250,800,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다. 따라서 이 금액이 물건의 적정 가치 대비 합리적인 수준인지 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.