나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507193 [1] 인천광역시 중구 운서동 2787-2 풍림아이원아파트 803 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재""운서동행정복지센타"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하는 등 제반대중교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 9층 건물내 3층 302호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타이붙임 등 마감.
창호 : 하이섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 엘리베이터설비(13인승) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며 이를 통해 외곽공도(서측 및 남측)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 시가지조성사업지역

경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>

공부와의 차이

감정평가의견 I-5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

층수표시 및 대지권표시는 각 9층 및 96.3868㎡를 기준으로 하였음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 중구 운서동 2787-2 풍림아이원아파트 803동 3층 302호에 소재한 아파트 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경507193 (1)입니다.

총 감정가는 492,000,000원입니다.

토지 면적은 96.39㎡ (약 29.16평)이며, 토지 지분도 96.3868㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 121.52㎡ (약 36.76평)이며, 건물 지분도 121.5154㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 평화새마을금고입니다.

특이사항은 별도로 기재되어 있지 않으나, 주의사항으로 층수 표시는 9층, 대지권 표시는 96.3868㎡를 기준으로 하였으므로 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 학교, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽 공도(서측 및 남측)와 연계되어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역(운서역)이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

주변에는 인천삼목초등학교, 인천영종고등학교, 인천국제중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황에 따르면, 본건은 2003년 3월 8일 유니스건설주식회사로부터 소유권 보존 등기되었으며, 이후 여러 차례 소유권 이전 및 지분 이전이 있었습니다.

말소기준권리로는 2024년 6월 21일 평화새마을금고의 근저당권(설정액 308,000,000원)이 있으며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건의 임의경매 개시결정 등기 역시 2025년 2월 6일에 평화새마을금고에 의해 이루어졌으며, 채권 총액은 308,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 운서동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 운서역을 중심으로 상업 시설이 발달할 가능성이 있습니다.

영종도 개발 계획과 연계되어 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 아파트로 현재 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 13인승 엘리베이터 설비 등이 완비되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 경사스라브지붕 9층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이섀시로 시공되었습니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 운서역이 있어 교통이 편리합니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역에 해당합니다.

또한, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법) 등 다양한 법적 제한 및 관리 지역에 포함되어 있어 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

감정평가서 요약표상 공부와의 차이에 대한 내용은 '감정평가서 I-5 참조'로 기재되어 있어, 정확한 내용은 원본 감정평가서를 통해 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경507193 (1) 물건은 인천광역시 중구 운서동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 여건과 주거 편의 시설을 갖추고 있어 입지적 강점을 지니고 있습니다.

다양한 법적 제한 구역에 포함되어 있으나, 주거 지역으로서의 안정적인 가치를 유지하고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 공부와의 차이 및 임대차 관계 등 세부 사항은 추가적인 조사가 필요하며, 이에 따라 명도 관련 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망(운서역 인접)과 잘 갖춰진 주거 환경은 본 물건의 주요 투자 포인트입니다.

영종도 지역의 개발 계획과 연계하여 향후 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

아파트로서 안정적인 수요를 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

일괄 매각 대상 토지 지분은 건물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 492,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하며, 본 건의 법원 감정가 및 주변 시세, 본건의 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 시세 조사 및 권리 관계, 현장 조사를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.