나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507667 [1] 인천광역시 부평구 부평동 439-2 태강씨티 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 부평동초등학교 북서측 인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 근린생활시설,업무시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 인천지하철 부평시장역이 소재하여
교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 7층 705호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:하이샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 공동주택,업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로 및 동측으로 소로의 포장도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심)
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경507667 (1) 사건의 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507667 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 439-2 태강씨티 7층705호

용도: 오피스텔

감정평가액: 267,000,000원

토지면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.95㎡ (약 3.31평)

건물면적: 71.39㎡ (약 21.60평)

건물지분: 71.39㎡ (약 21.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (주OOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, HUG 인수조건 변경

주의사항: HUG 인수조건 변경 관련 내용 확인 필요.

특수물건정보: 중복사건, HUG 인수조건 변경.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동소재 부평동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 부평시장역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 본건 서측으로는 광대로, 동측으로는 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 장방형의 토지를 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 도시계획법규에 따른 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 오케이저축은행의 강제경매개시결정 (접수일자: 2023-08-02)입니다.

권리분석 요약:

* 등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위번호 3번 주택임차권등기입니다. 다만, 주택도시보증공사로부터 해당 임차권등기 말소 동의 확약서가 2026년 7월 3일에 제출되어, 실질적으로는 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-15

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 전응 (2018-09-04)

* 소유권 이전: 정혜진 (2018-10-17, 매매)

* 주택임차권: 김현직 (270,000,000원, 2023-08-02 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 오케이저축은행 (24,718,162원, 2023-08-02 접수, 말소) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-13 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (270,000,000원, 2025-05-26 접수, 말소) - 인천지방법원 2025타경509449

1.4. 상권분석

건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 인천지하철 부평시장역이 인접해 있어 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 7층, 52.21㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 2월 178,000,000원(㎡당 약 341만원)에 거래되었습니다. 또한, 3층, 64.11㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 10월 220,000,000원(㎡당 약 343만원)에 거래되었습니다.

본건은 71.39㎡ 면적에 7층으로, 최근 거래 사례들과 비교 시 유사한 층수와 더 넓은 면적을 가지고 있어 시세는 ㎡당 약 340만원 이상으로 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 인천지하철 부평시장역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

교육시설: 부평동초등학교가 인근에 위치해 있습니다. (관련 법규상 상대보호구역에 해당)

주거환경: 공동주택 및 오피스텔이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있어, 최종 낙찰 및 진행 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. HUG와의 협의 내용 및 절차 진행 상황을 정확히 파악해야 합니다. (다만, 현재까지의 분석으로는 임차인 보증금 인수분은 없는 것으로 보입니다.)

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획법규에 따른 제한 사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치하여 지하철역 접근성이 뛰어나고 주변 상권이 활성화되어 있어 입지적 가치가 높습니다. 2018년에 준공된 건물로 연식도 비교적 짧고, 전용면적 71.39㎡ (약 21.60평)의 넉넉한 공간은 주거 및 업무용으로 모두 적합합니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점(HUG 약정으로 인해)은 투자 리스크를 줄이는 긍정적인 요소입니다. 그러나 중복 사건 진행 및 여러 도시계획법규 상의 제한 사항은 투자 결정 전 반드시 심도 있게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부평역 상권 인접 및 부평시장역 역세권의 뛰어난 교통 및 상권 접근성.

* 공동주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역으로 다양한 수요층 확보 가능.

* 최근 실거래가 대비 넓은 면적(71.39㎡)과 양호한 층수(7층) 보유.

* HUG 관련 약정으로 인한 임차인 보증금 인수 부담 없음.

1.9. 예상 입찰가

감정평가액은 267,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건 물건의 ㎡당 시세는 약 340만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산한 예상 가치는 약 242,726,000원 (71.39㎡ * 340만원/㎡)입니다.

인수할 보증금이나 기타 부담해야 할 권리금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 213,600,000원 ~ 240,300,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 중복 사건의 진행 현황 및 HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인 결과를 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.