나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505275 [1] 인천광역시 중구 전동 27-5 정성파크빌라드 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 전동 소재 ""제물포고등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 등의 공동주택과 인근에 학교,근린생활시설 등으로 형성된
일반주택지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통의
편의성은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 완경사의 토지로서 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(인천광역시
공고2024-2107호)), 도로(접합) 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시
(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2021-03-22)(전동 웃터골 주거환경
개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)(인천광역시 고시
제2024-149호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 중구 전동 27-5번지에 위치한 정성파크빌라드 4층 401호 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경505275 (1)이며, 감정평가액은 132,000,000원입니다. 토지 면적은 39.19㎡ (약 11.85평)이며, 건물 면적은 63.80㎡ (약 19.30평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 중구 전동 27-5, 정성파크빌라드 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 132,000,000원

* 토지 면적: 39.19㎡ (약 11.85평)

* 토지 지분: 39.19㎡ (약 11.85평)

* 건물 면적: 63.80㎡ (약 19.30평)

* 건물 지분: 63.8㎡ (약 19.30평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 현황 (정성파크빌라드):

* 소재지: 인천광역시 중구 전동 27-5번지

* 신축 주소: 인천광역시 중구 전동로 18-6 (전동)

* 건물명: 정성파크빌라드

* 주요 용도: 공동주택

* 구조: 철근콘크리트구조 (슬라브 지붕)

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 4층)

* 허가일: 2002년 3월 8일

* 사용승인일: 2003년 1월 28일

* 총 연면적: 651.7㎡

* 대지 면적: 330.8㎡

* 건축 면적: 147.14㎡

* 건폐율: 44.48%

* 용적률: 176.93%

* 주차대수 (실내 자주식): 4대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 전동 소재 "제물포고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 무난한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형 완경사의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 인접 도로 상태: 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 도로(접합), 상대보호구역, 정비구역(전동 웃터골 주거환경개선사업), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등에 속해 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 8일자 포천세무서장의 압류 (갑19) 입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 을구 7번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑17, 갑18, 을7, 갑19, 갑20 등) [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주택임차권이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음) [cite: 물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황:

* 임차인: 호 (주택도시보증공사)

* 보증금: 99,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 17일

* 확정일자: 2021년 7월 20일

* 배당신고일자: 2023년 9월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 특수물건정보 있으며, 임차인은 말소 예정입니다. [cite: 감정평가서요약, 집합건물 등기부요약]

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑17: 2015-10-20 소유권이전 (정상숙)

* 갑18: 2021-08-17 소유권이전 (김대성, 매매 금99,000,000원)

* 을7: 2023-09-22 주택임차권 (호 , 금99,000,000원), 말소 (전입 2021-8-17, 확정 2021-7-7)

* 갑19: 2022-12-08 압류 (포천세무서장), 말소 (말소기준권리)

* 갑20: 2025-02-03 강제경매 (주택도시보증공사, 99,000,000원), 말소 [cite: 집합건물 등기부요약]

* 등기부채권 총액: 99,000,000원 [cite: 집합건물 등기부요약]

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 29일 거래: 인천 제물포구, "전동빌라A" (1991년식), 39.3㎡ (약 11.89평) 매매가 70,000,000원.

* 2026년 7월 27일 거래: 인천 남동구, "리치팰리스" (2012년식), 47.58㎡ (약 14.39평) 매매가 104,000,000원.

* 2026년 7월 16일 거래: 인천 제물포구, "성화빌라" (1997년식), 54.99㎡ (약 16.63평) 매매가 28,000,000원.

* 분석: 본건은 전용면적 63.80㎡ (약 19.30평)입니다. 가장 최근 거래 사례인 "리치팰리스" (2012년식, 47.58㎡)가 10,400만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 면적과 건축 연도(공식 사용승인 2003년)를 고려 시 이보다 높은 가치로 평가될 수 있습니다. "전동빌라A" (1991년식, 39.3㎡)가 7,000만원에 거래된 점은 규모에 따른 차이를 보여줍니다. "성화빌라"의 2,800만원 거래는 유사 면적 대비 현저히 낮아, 특이사항이 있을 것으로 추정되며 시세 판단 시 주의가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "제물포고등학교"가 인근에 위치하며, 상대보호구역 내 광성중학교, 광성고등학교가 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 정비구역(전동 웃터골 주거환경개선사업), 역사문화환경보존지역 등 여러 도시관리계획 지역에 속해 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 규제 및 개발 계획을 면밀히 확인해야 합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 건축 연도: 공식 사용승인일은 2003년이나, "전동빌라A"와 같은 1991년식 빌라 사례가 있어 실제 건물의 노후도에 대한 추가적인 육안 확인이 권장됩니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 대한 상세 내용은 입찰 전 추가적인 확인이 필요하나, 현재까지의 권리분석 상으로는 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 감정평가서요약, 물건명세서 참고사항]

* 비정상적인 시세 거래: "성화빌라"의 낮은 거래가는 본건의 시세 판단 시 혼란을 줄 수 있으므로, 해당 거래의 특이사항을 반드시 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 인천 중구 전동에 위치한 다세대주택으로, 제물포고등학교 인근의 주거지역에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 대중교통 접근성이 무난하며, 생활 편의시설 이용 또한 편리합니다.

* 권리관계가 비교적 깨끗한 편이며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 보입니다.

* 다만, 다양한 도시관리계획의 규제를 받고 있어 향후 개발 가능성이나 이용 제한에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천시 중구 전동 일대 재개발 및 주거환경개선사업 연계 가능성: 지역 개발 사업과 맞물려 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 명도 리스크가 상대적으로 적습니다.

* HUG 관련 명확성: HUG의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어, 입찰자에게 직접적인 재정 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 132,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 47.58㎡ (약 14.39평) 기준, 2012년식 "리치팰리스"가 10,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 723만원)

* 본건은 63.80㎡ (약 19.30평)로 면적이 더 크고, 공식 건축 연도(2003년)상 "리치팰리스"(2012년식)보다는 다소 오래되었으나, "전동빌라A"(1991년식)나 "성화빌라"(1997년식)보다는 최신입니다.

* 이를 바탕으로 본건의 적정 시세를 추정해 보면, 63.80㎡ * 723만원/평 = 약 138,000,000원 내외로 예상됩니다.

* 낙찰가는 감정가 132,000,000원과 유사하거나 소폭 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 주의사항: 본건은 특별매각조건으로서 매수보증금이 최저매각가격의 2/10 (20%)입니다. 따라서 입찰 시 보증금으로 132,000,000원 * 0.2 = 26,400,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.