나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508509 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 611-39 우솔빌3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인천 용현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서
(사용승인일:2010-04-20)

외벽:스톤코트 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508509 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 611-39, 우솔빌3동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 25.11㎡ (약 7.59평)

토지 지분: 25.1125㎡ (약 7.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

건물 지분: 51.34㎡ (약 15.53평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2010년 04월 20일

외벽: 스톤코트 마감 등

창호: 샷시창호

1.6. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북동측 및 남동측으로 각각 포장도로에 접함

1.7. 토지이용계획 및 제한 상태

용도지역: 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (2곳), 과밀억제권역

1.8. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천 용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.2. 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-08-07)

3.3. 인수되는 권리 (주의 요망)

* 대항력 있는 임차인: 최태엽

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 04일

* 확정일자: 2021년 02월 04일

* 배당신고일자: 2025년 03월 28일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 상기 '인수 보증금 합계' 0원은 법원 기록상 표시이며, 실제 인수 여부 및 금액은 추가 법률 검토가 필요함.)

3.4. 기타 등기 현황

* 소유권 이전: 양병재 (2017-06-16)

* 소유권 이전: 남성호 (2021-02-04, 매매 금138,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-08-07, 말소기준권리)

* 가압류: 오케이에프앤아이대부주식회사 (2023-09-05, 권리금액 20,416,933원, 말소)

* 강제경매: 최태엽 (2025-04-08, 권리금액 144,308,369원, 말소)

* 등기부채권 총액: 20,416,933원 (가압류 금액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 다세대주택으로, 주변에 다양한 형태의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역의 특성을 지님.

4.2. 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)

* 부림빌라다,라동 (684-65): 2026.05.06 매매 60,000,000원 (전용면적 38.67㎡)

* (222-7) (222-7): 2026.05.05 매매 110,000,000원 (전용면적 69.25㎡)

* 국일빌라A동 (450-255): 2026.05.04 매매 66,900,000원 (전용면적 32.76㎡)

4.3. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례들을 고려할 때, 본건(전용면적 51.34㎡)의 감정가 131,000,000원은 주변 시세 대비 약간 높은 수준으로 판단됨. 특히, 69.25㎡ 면적의 매매가가 110,000,000원인 점과 32.76㎡ 면적이 66,900,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 면적 대비 적정 시세는 감정가 이하로 형성될 가능성이 있음. 정확한 가격 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통해 건물 상태 및 개별 입지 요인을 면밀히 분석할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인천 용현초등학교가 남서측 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않음. (2026년 7월 현재 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 138,000,000원에 달한다는 점임.

* 법원 기록상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않는 것으로 해석될 여지가 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리 보장을 위해 법률적으로 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

* 임차인의 전입일자(2021.02.04)가 말소기준권리(2023.08.07)보다 앞서므로 대항력이 인정됨.

* 임차인의 보증금(138,000,000원)이 감정가(131,000,000원) 및 채권 총액(강제경매 채권 약 144,308,369원 + 가압류 약 20,416,933원)보다 높다는 점은, 임차인이 배당 절차에서 전액을 회수하기 어려울 가능성을 시사하며, 이는 낙찰자에게 인수될 가능성(금액은 불확실) 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임대차 계약 내용 및 변제 상황 등에 대한 정확한 파악이 필수적임.

6.2. 시세 대비 감정가 리스크

* 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있어, 유찰 가능성 및 추가 낙찰가 하락 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 교통이 비교적 양호하며 건물 자체는 2010년에 사용승인되어 연식이 오래되지 않았음. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 상당히 높은 금액(138,000,000원)이라는 점임. 법원 기록상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자가 임차인 보증금을 직접 인수하지 않을 수 있다는 긍정적인 신호로 해석될 수도 있으나, 실제로는 법적 검토 없이는 낙찰 후에도 임차인과의 명도 관련 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인임. 또한, 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보여, 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 양호한 입지 조건 및 건물 상태

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가 대비 높다는 점을 역이용할 경우, 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 유리한 조건으로 명도 완료 시 시세차익 기대 가능 (단, 높은 법적 리스크 수반)

* 유찰될 경우, 감정가 이하로 입찰 기회가 발생할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 및 법원 기록상의 '인수 보증금 합계 0원'이라는 불명확한 정보로 인해 명도 관련 리스크가 매우 큰 상황임. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하면, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 함.

* 감정가: 131,000,000원

* 주변 시세 고려 시, 실질적 가치는 감정가 이하로 판단됨.

* 임차인 관련 리스크를 감안하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 법적 리스크 등을 고려한 입찰가 책정이 필요.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안함.

단, 이는 현재까지 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 법률적 리스크 및 명도 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바람. 특히, 임차인과의 관계 및 인수 여부 등에 대한 법률적 자문은 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.