나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504494 [1] 인천광역시 남동구 만수동 853-24 한울라온채3 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504494 [1] 인천광역시 남동구 만수동 853-24 한울라온채3 4층402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경504494
• 주소: 인천광역시 남동구 서판로12번길 17, 4층402호 (만수동,한울라온채3)
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매27계 2025타경504494 | 소재지: 인천광역시 남동구 서판로12번길 17, 4층402호 (만수동,한울라온채3) | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 131,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경504494 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504494 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 853-24, 한울라온채3 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 15.85㎡ (약 4.80평)

토지지분: 15.854㎡ (약 4.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.36㎡ (약 17.35평)

건물지분: 57.36㎡ (약 17.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제402호 (사용승인일: 2017.01.04)

건물 외벽: 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 등 마감

건물 내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

건물 창호: 샷시 창호 등 마감

이용상태: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러 난방설비, 승강기, 주차설비 갖춤

1.2. 입지 조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: User Provided]. 주변은 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역을 형성하고 있습니다 [cite: User Provided]. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: User Provided]. 또한, 만수종합시장, 대형 식자재 마트가 인접해 있으며, 만수산 둘레길과 인천대공원이 가까워 주거 환경 및 여가 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 수도권 제1순환고속도로와 영동고속도로 접근성도 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다 [cite: User Provided]. 등기사항전부증명서상 을구 순위 1번에 주택임차권(임차보증금 187,000,000원)이 등기되어 있습니다 [cite: User Provided, 6]. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 권리상 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 통상적으로 선순위 임차권은 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있으나, 본 건의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권이 소멸될 가능성이 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 법원 서류 및 관련 기관을 통해 정확한 인수 여부를 최종 확인해야 합니다. 임차보증금이 감정가와 유사한 수준임을 고려할 때, 임차권의 처리 결과에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 만수동 지역은 오피스텔 및 주거용 건물이 혼재된 일반적인 주거 상권입니다. 인근에 인동초등학교가 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다 [cite: User Provided]. 또한, 생활 편의시설인 만수종합시장 및 대형 마트가 가까이 있어 소비 활동이 편리한 지역입니다. 오피스텔의 시세는 2020년 말 기준으로 약 1.87억원 수준으로, 현재 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 거래된 것으로 보입니다. 이는 오피스텔의 가치가 비교적 안정적으로 유지되고 있음을 시사합니다.

1.5. 생활 정보

본건은 인천 남동구 만수동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다 [cite: User Provided].

- 교육: 인동초등학교가 인근에 위치하며, 중학교 및 고등학교도 통학 가능한 거리에 있습니다.

- 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: User Provided].

- 편의시설: 만수종합시장, 대형 마트가 도보 거리에 있어 장보기 등 일상생활이 편리합니다.

- 여가: 만수산 둘레길, 인천대공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 주택임차권의 존재 여부입니다. 임차보증금 187,000,000원이 등기되어 있으며, 이는 감정가 188,000,000원과 거의 일치합니다. 만약 해당 임차권이 낙찰자가 인수해야 하는 조건이라면, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 되어 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부가 중요하며, 정확한 법적 효력 및 인수/소멸 여부는 반드시 입찰 전 확인이 필요합니다. 또한, 건물 준공 연도(2017년)가 비교적 최근이지만, 향후 건물 노후화에 따른 관리비 부담 증가 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 준주거지역 내 오피스텔로, 입지 조건 및 주변 생활 편의 시설은 양호한 편입니다 [cite: User Provided, 9]. 건물 상태 및 이용 현황도 전반적으로 보통 수준으로 판단됩니다 [cite: User Provided]. 그러나 가장 큰 문제는 선순위 주택임차권의 존재와 그 처리 문제입니다. 임차 보증금이 감정가와 거의 동일하여, 해당 임차권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 경우 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부와 그 효력을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 권리 관계 명확화 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 양호한 주거 입지: 인동초등학교 인근, 생활 편의시설, 녹지 공간 접근성이 좋습니다 [cite: User Provided, 9].

- 안정적인 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 신축급에 해당합니다 [cite: User Provided].

- 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 인프라 개선에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- (단, 아래 리스크 요인 사전 확인 필수)

- 주택임차권 인수 여부 확인 : 임차보증금 187,000,000원에 대한 권리 관계를 최우선적으로 확인하여 낙찰 후 인수해야 하는 금액을 정확히 파악해야 합니다.

- HUG 관련 서류 검토 : HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 법적 효력을 상세히 검토하여 임차권 소멸 여부를 명확히 해야 합니다.

- 미납 관리비 확인 : 입찰 전 미납 관리비(공용 부분) 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본 물건은 권리 분석이 매우 중요한 건으로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계