나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504890 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 33층3306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라1동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고, 본건
주위는 아파트, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지내로의 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물내 33층 3306호로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 자동화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 장방형 토지로서 업무시설, 공동주택 및 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(20
22-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서
부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504890 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 33층3306호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

건물면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 (박 ) 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 단지 내로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통 시설이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조로, 지상 47층 건물 중 33층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

이용상태: 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 자동화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태: 토지는 광평수의 장방형으로서 업무시설, 공동주택, 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 4일 접수된 인천축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 주헌우 씨의 주택임차권(을8) 및 인천축산업협동조합의 임의경매(갑8) 등이 포함됩니다.

임차인 현황:

* 박 : 대항력 있음. (전입일자: 2021-11-08). 본건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 주 : 대항력 없음. (전입일자: 2022-11-30, 확정일자: 2022-11-25). 보증금 18,585,720원. 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

등기부채권 총액: 320,000,000원

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 2월, 70.54㎡ (본건과 동일 면적), 44층 거래: 24,300만원 (243,000,000원)

* 2025년 2월, 89.04㎡, 35층 거래: 29,000만원 (290,000,000원)

* 2024년 12월, 43.76㎡, 9층 거래: 14,400만원 (144,000,000원)

시세 동향: 본건과 동일한 전용면적(70.54㎡)을 가진 오피스텔의 최근 실거래가는 2025년 2월 2억 4천 3백만원입니다. 다른 면적의 거래 사례를 볼 때, 해당 오피스텔의 가격대는 면적과 층수에 따라 1억 4천만원대에서 2억 9천만원대까지 형성되어 있습니다. 감정가 2억 9천만원은 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

주변 환경: 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 단지 내 차량 접근이 편리하고, 대중교통 이용도 수월한 편입니다.

교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호가 필요한 지역입니다.

인프라: 청라 신도시 내에 위치하여 신도시의 인프라를 공유할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 관련 법적 효력 및 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

도시계획 제한: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획상의 제한이 있습니다.

건축물 상태: 2011년식 건물로, 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

최근 동일 면적의 실거래가가 2억 4천 3백만원이었음을 감안할 때, 감정가 2억 9천만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인 박 의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

청라 신도시의 잠재력 및 발전 가능성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

동일 면적 실거래가(24,300만원)와 비교하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익 창출 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건은 명도 및 인수 부담을 줄여 투자 매력도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,000,000원

동일 면적 최근 실거래가 (2025.02): 243,000,000원

인수 보증금: 0원

분석: 본 건의 감정가는 29,000만원이지만, 동일 면적(70.54㎡)의 최근 실거래가는 24,300만원입니다. 또한, 89.04㎡ 면적의 거래가 29,000만원에 있었던 점을 고려하면, 본건의 현재 시세는 24,300만원에서 29,000만원 사이로 추정됩니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 감안하면, 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

추천 입찰가: 250,000,000원 (동일 면적 실거래가보다 약간 높게 책정하여 경쟁력을 확보하고, 감정가와의 차이를 고려한 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.