나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30467 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ""동성초등학교"" 동측 인근에 위치한""골드타워(지상5층/지하1층)"" 내의 제1층 제103호로서, 주위환경은 근린생활시설이 주를 이루고 학교(동성초등학교), 공공청사(맹동혁신도시출장소) 등이 혼재된 상가지대에 위치하는 바, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 골드타워 주차장까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 지하1층 건물내 1층 103호로서
외 벽 : 석재 및 인조석, 드라이비트 등 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

근린생활시설(두 마리 찜닭)으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급.배수시설, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

삼면의 중로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 제2종일반주거지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-2)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-12-31)(중(국)3-6)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-07)(충청북도음성교육지원청고시제2014-14호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-15)(동성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-07)(충청북도음성교육지원청고시제2014-14호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30467 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 455 골드타워 1층103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 525,000,000원

* 면적:

* 토지 면적: 31.65㎡ (약 9.57평)

* 건물 면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 "동성초등학교" 동측 인근에 위치한 "골드타워" 내 1층 103호입니다.

* 주위는 근린생활시설이 주를 이루며, 학교(동성초등학교)와 공공청사(맹동혁신도시출장소) 등이 혼재된 상가지대입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 건물 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조:

* 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층, 지하 1층 건물 내 1층 103호입니다.

* 외벽은 석재, 인조석, 드라이비트 등 마감되었으며, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감되었습니다.

* 창호는 샛시 창호 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 현황:

* 토지는 정방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 중로 1류(폭 20~25m) 및 중로 3류(폭 12~15m)의 도로에 삼면이 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 관련 법규에 따라 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역(동성초, 동성고), 절대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2014-08-22)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사 엠에스하우스 (2014-07-11)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2014-08-22, 말소기준권리)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-04-08, 말소)

* 압류: 음성군 (2025-05-23, 말소)

* 등기부채권 총액: 416,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-03-13

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 임차인 유 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

* 현황:

* 현재 제1종 근린생활시설(점포)로서 "두 마리 찜닭" 상호로 이용 중입니다.

* 주변은 근린생활시설이 밀집한 상업 지역으로, 동성초등학교 및 맹동혁신도시 출장소와 같은 교육 및 공공시설이 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 충북혁신도시 개발 예정지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 동성초등학교, 맹동혁신도시출장소 등 교육 및 행정 시설이 근접해 있습니다.

* 교통 편의:

* 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 설비:

* 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 환경 고려사항:

* 음성군 맹동면 및 충북혁신도시 인근 지역에서 폐기물 관련 시설 추진 및 악취 문제가 간헐적으로 제기된 사례가 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 인접성은 낮으나, 잠재적인 환경적 영향을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건:

* 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 채권 유동화 과정 및 매각 절차에서 특이 사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계:

* 현재 영업 중인 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 명도 과정에서 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계에 대한 상세 정보는 미확인입니다.

* 건축물 노후도:

* 건축물 관련 상세 노후도 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 건물 관리 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지 이용 규제:

* 가축사육제한구역, 보호구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북혁신도시의 배후 수요와 상업 지구의 입지적 장점을 갖춘 근린상가입니다.

* 권리상 인수될 부담이 없으며, 감정가 대비 면적 및 입지를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 주변 환경에 대한 잠재적 리스크 요인을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대

* 일괄 매각으로 인한 효율적인 관리 가능

* 권리상 인수 부담이 없어 낙찰자의 부담 최소화

* 현 상권 내 운영 중인 점포로서 즉시 영업 가능성 (명도 진행 필요)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 인근 유사 물건의 실거래가, 지역 상권의 미래 가치, 경매 시장 동향, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리 분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 접근이 가능합니다.

* 정확한 시세 및 수익성 분석을 위한 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 권장합니다.

* 본 건의 감정가는 525,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.