나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508231 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-4 비잔티움 103동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호로서,
외벽: 치장벽돌 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2011.4.13)

이용상태

본건은 도시형생활주택 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 중로1류(폭 20m~25m)(접
합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항
은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자
세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508231 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-4 비잔티움 103동 4층 402호

* 건물명: 비잔티움

* 용도: 도시형생활주택(다세대주택)

* 건축년도: 2011년 4월 13일 사용승인

* 토지면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

* 건물면적: 70.63㎡ (약 21.36평) (전유면적 기준)

* 감정가: 210,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 학교, 임야 등이 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청), 절대보호구역(서부교육지원청), 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 기본 정보: 본 건은 인천지방법원 2025타경508231 사건으로, 부동산 임의경매이며 채권자는 최OO입니다.

* 말소기준권리: 2022년 12월 1일 접수된 최지원 근저당권(을5)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 6번 주택임차권(채권자: 최지원, 보증금 210,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최지원 (사업자명: 주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020년 10월 21일

* 확정일자: 2020년 9월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 최지원 임차인은 전입일자, 확정일자가 배당신고일자보다 선순위에 있어 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액 인수 시 부담이 발생합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권: 김경윤 외 1인으로부터 김도경, 나용훈 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 최지원 명의 근저당 11,000,000원(2022.12.01)이 말소될 예정입니다.

* 임차권: 최지원 명의 주택임차권 210,000,000원(2023.11.23)은 인수 대상입니다.

* 압류 및 경매개시결정: 국민건강보험공단 압류 및 최지원 명의 임의경매 개시결정 등기가 존재했으나 모두 말소될 예정이며, 본 건 경매는 최지원 명의 임의경매에 근거합니다.

* 권리분석 종합: 본 물건은 대항력 있는 임차인 최지원의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

4. 상권분석

* 본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 물건 정보에 따르면,

* 인천광역시 서구 당하동 1043-1번지 (원당탑스빌(1), 2009년식, 70.38㎡)가 135,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 건축 연도 및 면적이 유사하여 비교 가치가 높습니다.

* 인천광역시 서구 당하동 1084-2번지 (그랜드비스타, 2011년식, 34.942㎡)는 179,000,000원에 거래되었으나, 면적이 더 작습니다.

* 인천광역시 서구 당하동 1080-17번지 (멤버스힐, 2017년식, 31.548㎡)는 133,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가(210,000,000원)는 유사 면적의 최근 실거래가(135,000,000원)보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인근에 백석초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육 시설: 백석초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교가 분포하여 교육 환경이 우수합니다. 본 물건은 관련 교육보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집하여 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최지원 씨의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 전액 인수해야 한다는 점입니다. 이는 명도 부담과 더불어 상당한 자금 부담으로 작용합니다.

* 높은 감정가와 시세 괴리: 감정가 210,000,000원 대비 최근 유사 면적의 실거래가가 135,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었습니다. 임차보증금 인수까지 고려하면 실질적인 투자 가치는 더욱 하락합니다.

* 낮은 임대수익률 가능성: 임차인의 보증금 인수 부담 및 차임이 0원인 점으로 미루어 볼 때, 단기간 내 임대 수익을 통한 자금 회수는 어려울 것으로 예상됩니다.

* 교육보호구역 지정: 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역에 속해 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 2011년식 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

* 가장 두드러진 특징은 대항력 있는 임차인 최지원 씨가 보증금 210,000,000원을 인수하는 조건으로 소유권이 이전된다는 점입니다.

* 현재 감정가는 210,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가가 135,000,000원 수준임을 감안하면 시세와의 괴리가 상당합니다.

* 210,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰받는 즉시 상당한 자금 부담이 발생하며, 투자 수익률 확보가 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 물건에 투자하기 위해서는 예상 인수 비용을 고려하여 매우 보수적이고 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 낙찰가 기대: 물건이 여러 차례 유찰되어 최저 입찰가가 현저히 낮아질 경우, 인수하는 보증금과 합산하더라도 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거 단지 및 학교 등으로 형성되어 있어 기본적인 주거 환경은 안정적입니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 해당 지역의 개발 계획 등에 따라 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수는 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, 낙찰자는 본인이 제시한 낙찰가 외에 210,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다.

* 최근 유사 면적(약 70㎡)의 실거래가는 135,000,000원 수준입니다.

* 이를 바탕으로 볼 때, 본 물건의 실질적인 가치는 (시장 시세) - (인수해야 할 보증금)으로 추정할 수 있습니다.

* 135,000,000원 (최근 실거래가) - 210,000,000원 (인수 보증금) = -75,000,000원

* 이 계산은 현재 시장 상황에서 본 건에 입찰할 경우, 시세보다 훨씬 많은 금액을 투자해야 하며 수익을 기대하기 어렵다는 것을 명확히 보여줍니다.

* 따라서, 현재 정보만으로는 수익성을 고려한 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자 목적으로 접근하기보다는, 감수할 수 있는 손실 범위를 설정하고 매우 보수적으로, 즉 현재의 감정가(210,000,000원)보다 훨씬 낮은 가격으로, 이상적으로는 135,000,000원 이하로 접근해야 손실을 최소화할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.