나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503774 [1] 인천광역시 계양구 계산동 300-7 나동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천부현초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택과 단독주택 및 아파트 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건의 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 1995.01.24인
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 403호로서
외 벽 : 치장타일붙임 마감 등
창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 북측과 동측으로 각각 노폭 약8미터, 6미터 내외의 도로에 접하여
있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경503774 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 300-7 나동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 119,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 구조

토지 면적: 35.70㎡ (약 10.8평)

토지 지분: 35.7㎡ (약 10.8평)

건물 면적: 55.29㎡ (약 16.7평)

건물 지분: 55.29㎡ (약 16.7평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호

건축물 사용승인일자: 1995년 01월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천부현초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황 (말소기준권리: 2022.11.03. 전세권설정 - 한수진)

소유권 관련 권리:

* 소유권 이전: 유화순 (2007.06.13.)

* 소유권 이전: 곽준용 (2016.07.11., 매매 금83,000,000원)

권리분석상 주요 사항:

* 을구 순위 14번 전세권 설정: 한수진 (70,000,000원). 해당 권리는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 을구 순위 15번 주택임차권: 백성현 (HUG, 117,000,000원). 등기부 요약상 '말소'로 기재되었으나, 물건명세서상 'HUG 인수조건 변경' 및 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출' 내용이 있어 인수 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타 압류 및 강제경매(갑15): 계양구, 부평세무서, 국민건강보험공단, 주택도시보증공사 관련 권리들은 등기부 요약상 모두 '말소' 처리되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.11.08.). 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(백성현) (보증금 117,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.08.20, 확정 2020.07.21, 배당신고 2023.12.06.). 대항력 없음.

* 임차인: 한 (보증금 70,000,000원). (본 임차인은 등기부상 전세권자 한수진과 동일인으로 추정되며, 해당 전세권은 인수 대상일 가능성이 높습니다.)

3.3. 인수 보증금 합계

* 상기 임차인 현황 표에 기재된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 그러나, 등기부 및 물건명세서상 을구 14번 전세권(70,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 인수 부담액은 이 부분을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 2026년 7월 기준으로 31.47㎡ 5,000만원 (약 1.59만원/㎡), 47.42㎡ 8,000만원 (약 1.69만원/㎡), 56.54㎡ 11,300만원 (약 2.00만원/㎡) 수준으로 거래되고 있습니다. 본건(건물 면적 55.29㎡)과 유사한 면적의 거래 사례를 볼 때, 현재 시세는 약 11,000만원 ~ 11,300만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 건물 특성

본건은 1995년 준공된 철근콘크리트 다세대주택으로, 4층 중 403호에 위치합니다. 건물은 총 4층이며, '나동'으로 구분되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 인천부현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 일반적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 개발 계획

(제공된 정보만으로는 구체적인 주변 개발 계획 정보 확인이 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리 인수

* 을구 14번 전세권(70,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 시세 대비 실질적인 취득 비용을 증가시키는 주요 리스크 요인입니다.

* HUG 관련 권리(주택임차권)의 인수 조건 변경에 대한 불확실성이 존재하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 저항 가능성

* 인수해야 할 권리 관계가 복잡하여 임차인 및 이해관계인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 1995년 건축물로 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 계산동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 인근 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준을 보이고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

권리관계 분석 결과, 을구 14번 전세권(70,000,000원)이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 이는 본건의 실질적인 투자 수익률을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다. HUG 관련 채권/채무 관계 또한 복잡하여 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 시세 수준: 인근 실거래가를 고려할 때, 인수 비용을 제외하면 수익성을 확보할 잠재력이 있습니다.

* 초등학교 인접: 인천부현초등학교가 인접해 있어 가족 단위 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 교통 편리성: 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원이며, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가는 약 110,580,000원 ~ 113,000,000원 수준으로 분석됩니다.

가장 큰 리스크인 매각으로 소멸되지 않는 전세권 70,000,000원을 감안할 때, 시세 차익을 확보하기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 추정 시세: 110,580,000원 (55.29㎡ * 2.00만원/㎡)

* 인수 부담액 (전세권): 70,000,000원

* 실질적 최대 투자 가능 금액 (시세 - 인수 부담액): 110,580,000원 - 70,000,000원 = 40,580,000원

따라서, 상기 분석을 토대로 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 40,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원

상기 입찰가로 낙찰 시 총 취득 비용은 약 115,000,000원 (입찰가 45,000,000원 + 인수 부담액 70,000,000원)이 되며, 이는 현 시세 수준과 유사합니다. 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 따라 수익성이 결정될 것으로 판단됩니다. 투자 결정 전 반드시 현장 답사 및 권리 관계에 대한 최종 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.